Nieuws

In januari van dit jaar schreef onze collega Petra Lindhout, samen met professor mr. H.J.M. Havekes een artikel in het vakblad Milieu & Recht over het wetsvoorstel tot aanpassing van het belastingstelsel van het waterschap. Het wetsvoorstel regelt dat bij de bekostiging van taken rondom het watersysteem meer rekening wordt gehouden met het profijtbeginsel. Het profijtbeginsel gaat uit van het idee dat wie meer voordeel heeft van de waterschapsactiviteiten (die ervoor zorgen dat we droge voeten en schoon water hebben) betaalt meer.  Daarnaast bevat de wet onder andere voorstellen op het gebied van klimaatadaptatie, energietransitie en circulaire economie en maakt het onder bepaalde voorwaarden de financiering van gerichte watertoevoerprojecten (bijvoorbeeld ten behoeve van agrariërs) mogelijk.

Dit wetsvoorstel wordt ondertussen behandeld in de Tweede Kamer, waar de nodige wijzigingen worden voorgesteld. Het artikel is derhalve een momentopname. Wij houden de ontwikkelingen in de gaten.

Lees hier de publicatie: M en R 2024 2 – Het wetsvoorstel tot aanpassing van het belastingstelsel van het waterschap (3)

Bij vragen kunt u contact opnemen met onze Omgevingsrecht-specialisten.

Onze collega Petra Lindhout schreef voor het vakblad Milieu & Recht (2024/31) onderstaande annotatie op een uitspraak van het Hof ’s-Hertogenbosch van 28 november 2023, waarin aansprakelijkheid voor grondwateroverlast als gevolg van de uitvoering van een bouwproject centraal stond. In de annotatie (opgenomen ná de uitspraak van het Hof) gaat zij in op de aansprakelijkheid van de gemeente voor wateroverlast en hoe ver de zorgvuldigheids- en onderzoeksplicht van de gemeente reikt bij de uitvoering van projectontwikkelingen.

M en R 2024 31 – Hogere grondwaterstand a.g.v. bouwproject; onrechtmatige daad gemeente en projectontwikkelaar.

Door een wijziging in het Burgerlijk Wetboek per 1 januari 2024  is de positie van de opdrachtgever in bouwprojecten versterkt. In ons eerste blog in de serie ‘De positie van de opdrachtgever in bouwprojecten’ zijn we ingegaan op de positie van de opdrachtgever in relatie tot de aansprakelijkheid na oplevering . In het tweede blog van de serie kwam de financiële informatieplicht van de aannemer aan bod. In het derde blog gingen we in op de waarschuwingsplicht van de aannemer en de wijzigingen daarin.

Maar er zijn nog meer wijzingen waar opdrachtgevers en aannemers rekening mee moeten houden. In dit blog zoomen we in op de verplichting van aannemers om ten behoeve van oplevering voor een zogenaamd ‘opleverdossier’ te zorgen.

Belangrijk is dat het opleverdossier niet hetzelfde is als het ‘dossier bevoegd gezag’ dat de initiatiefnemer van een bouwwerk moet opleveren aan de (veelal) gemeente, zodat de gemeente kan controleren of het bouwwerk is gerealiseerd conform de wettelijke normen. Bij dat ‘dossier bevoegd gezag’ dient ook een verklaring van de kwaliteitsborger te zitten dat het gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat het bouwwerk conform de wettelijke normen is gebouwd. Maar wat is het ‘opleverdossier’ dan wel?

Het opleverdossier

Artikel 7:757a van het Burgerlijk Wetboek regelt de verplichting van het zogenaamde ‘opleverdossier’. Het artikel bepaalt:

‘In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in artikel 758 lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval:

1. tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
2. gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.’

Dit ‘opleverdossier’ wordt in de bouwpraktijk ook wel het consumentendossier genoemd, maar dat wekt enige verwarring. Immers, de verplichting geldt voor alle gevallen van aanneming van een bouwwerk en is niet beperkt tot overeenkomsten met particuliere opdrachtgevers. Daarom spreken wij liever van een opleverdossier.

Allereerst is van belang dat van deze wettelijke bepaling dat een opleverdossier door de aannemer moet worden verstrekt, kan worden afgeweken. Er is géén beperking op het contractueel afwijken, ook niet ten aanzien van een particuliere opdrachtgever. Ofwel, partijen hebben de vrijheid om zelf afspraken te maken over een mogelijk opleverdossier en over welke inhoud dat dossier dan zou moeten kennen.

Daarnaast geldt de verplichting tot het overleggen van een opleverdossier alleen in geval van aanneming van een bouwwerk. Is er sprake van een andersoortige overeenkomst van aanneming, bijvoorbeeld het stomen van kleding, dan geldt deze bepaling niet.

Zijn partijen contractueel niet anders overeengekomen, dan overlegt aannemer een opleverdossier bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Dit hoeft niet hetzelfde moment te zijn als de oplevering. Dat moment kan soms wel enkele weken later liggen. Het opleverdossier zal in ieder geval wel vóór de oplevering aangeleverd moeten worden, nu het moment van ‘kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd’ het peilmoment is.

De regeling bepaalt verder dat in het opleverdossier in ieder geval tekeningen en berekeningen zitten met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties. Daarnaast dient het een beschrijving te bevatten van de toegepaste materialen en installaties, alsook de gebruiksfuncties van het bouwwerk. Ten slotte zal de aannemer in het opleverdossier ook gegevens en bescheiden moeten opnemen die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk. De idee achter de wettelijke regeling is om aannemers te stimuleren een bouwwerk op te leveren zonder gebreken, maar ook om te zorgen dat opdrachtgevers over relevante informatie beschikken die voor het gebruik, onderhoud en eventuele toekomstige aanpassingen van het bouwwerk nuttig kunnen zijn. Echter, het opleveren van een opleverdossier maakt nog niet dat de aansprakelijkheid van de aannemer voor (verborgen) gebreken verdwijnt. Voor meer informatie over de aansprakelijkheid van de aannemer verwijzen we naar ons blog I.

Het staat partijen, als hiervoor uiteengezet, vrij om andere of aanvullende afspraken te maken over de inhoud van het opleverdossier. Het doel van het opleverdossier is immers dat een ‘volledig inzicht’ wordt gegeven in de nakoming van de aanneemovereenkomst. Onduidelijk is echter wanneer daar sprake van is. Het kan dus zo zijn dat de aannemer wel de in artikel 7:757a BW genoemde gegevens overlegt, maar in de specifieke omstandigheden toch nog geen sprake is van ‘volledig inzicht in de nakoming van de overeenkomst’. Hoe deze verplichting in de praktijk uitwerkt, is dus nog niet helemaal duidelijk en zal in rechtspraak helderder gemaakt moeten worden.

De wet bepaalt niet ‘hoe’ het opleverdossier moet worden verstrekt. Dat betekent dat de aannemer een papieren dossier kan aanleveren, maar ook is een digitale vorm mogelijk.

Professionele partijen weten veelal wel wat ze willen verwachten aan informatie en documentatie en maken hierover, al dan niet via hun juridisch adviseurs, afspraken bij het aangaan van de overeenkomst.

Voor particuliere opdrachtgevers kan dat anders liggen. Ook de brancheorganisaties van de aannemers zelf vonden de wettelijke regel niet altijd even helder. Op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is vervolgens samen met de bouwwereld en de consumentenorganisaties gewerkt aan een praktijkrichtlijn (NEN – Nederlandse Praktijkrichtlijn NPR 8092). Deze praktijkrichtlijn kan houvast bieden bij het maken van afspraken om te komen tot een goed opleverdossier voor particuliere opdrachtgevers. U kunt deze praktijkrichtlijn vinden via deze link https://www.nen.nl/consumentendossier.

Maar moet een aannemer in een project dat al voor 1 januari 2024 is gestart ook een opleverdossier aanleveren? Partijen maakten toen immers afspraken nog voordat de wettelijke regeling in werking is getreden. Voor dit soort situaties is een speciale overgangsregeling vastgesteld. Het opleverdossier hoeft niet te worden overgelegd als het ziet op overeenkomsten van aanneming van werk die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van artikel 7:757a B.W., dus voor 1 januari 2024.

Heeft u na het lezen van dit of de eerdere blogs in deze serie vragen of juridische bijstand nodig? Neem contact op met Petra Lindhout of Erwin den Hartog van ons kantoor.

Een stap naar een groener en gezonder stedelijk landschap

We zijn ontzettend blij om te delen dat we met het Green Cables project onze voorgevel hebben kunnen vergroenen! Dit project heeft niet alleen de esthetiek van ons pand verbeterd, maar draagt ook bij aan een gezondere en meer duurzame stedelijke omgeving.

De voordelen van een groene gevel

Met de vergroening van onze voorgevel realiseren we verschillende belangrijke voordelen:

1. Verbeterde luchtkwaliteit: De planten op onze gevel helpen vervuilende stoffen uit de lucht te filteren en zuurstof te produceren, wat zorgt voor een gezondere luchtkwaliteit rondom ons pand.
2. Vermindering van hittestress: Groene gevels absorberen minder warmte dan traditionele bouwmaterialen. Dit betekent dat ze helpen de temperatuur in de directe omgeving te verlagen, wat vooral tijdens warme periodes een groot voordeel is.
3. Verfraaiing van het stedelijk landschap: Onze groene gevel draagt bij aan een mooier en aantrekkelijker straatbeeld, wat een positief effect heeft op de gemoedstoestand van zowel voorbijgangers als onze medewerkers.

Inheemse klimbeplanting: Duurzaam en Biodivers

We hebben specifiek gekozen voor inheemse klimbeplanting. Deze planten zijn perfect aangepast aan ons lokale klimaat en bodem, wat betekent dat ze minder onderhoud nodig hebben en beter bestand zijn tegen ziekten. Daarnaast bevorderen ze de lokale biodiversiteit door een habitat te bieden voor inheemse insecten en vogels.

Hoe we het hebben aangepakt

Het realiseren van onze groene gevel verliep in verschillende stappen:

1. Ontwerp en Planning: In samenwerking met een ervaren groenarchitect hebben we een ontwerp ontwikkeld dat zowel functioneel als esthetisch aantrekkelijk is.
2. Voorbereiding van de gevel: We hebben klimhulpmiddelen en een efficiënt irrigatiesysteem geïnstalleerd om de planten de beste start te geven.
3. Beplanting: We hebben zorgvuldig geselecteerde inheemse klimbeplanting aangeplant die nu onze gevel bedekt met weelderig groen. Nu moeten ze alleen nog gaan groeien!
4. Onderhoud en monitoring: We zorgen via onze hovenier Van der Mee & Jansen Hoveniers voor regelmatig onderhoud en monitoring om ervoor te zorgen dat de planten gezond blijven en optimaal kunnen groeien.

Onze verbintenis aan duurzaamheid

Dit project is een belangrijke stap in onze voortdurende inzet voor duurzaamheid. We geloven dat bedrijven een cruciale rol spelen in het creëren van een duurzamere toekomst, en we zijn vastbesloten om ons steentje bij te dragen. Door te investeren in groene infrastructuur hopen we een voorbeeld te stellen voor andere bedrijven en organisaties. De volgende stap zijn zonnepanelen.

Dank aan de samenwerkingspartijen!

Voor dit vergroeningsproject zijn wij ondersteund door een aantal partijen, waar we onze grote waardering voor willen uitspreken! Met dank aan de Provincie Zuid-Holland (Gedeputeerde Staten) voor het subsidiëren van het project Green Cables, Stichting Greendustrie (Hugo Kranenberg) en de Green Business Club Fascinatio (Vincent Dellebeke en Denise Fransen) voor de begeleiding bij het project en De Verticale Tuinman voor de zeer snelle en vakkundige uitvoering!

Samen kunnen we een verschil maken en werken aan een groenere, gezondere toekomst voor iedereen.

Door een wijziging in het Burgerlijk Wetboek per 1 januari 2024  is de positie van de opdrachtgever in bouwprojecten versterkt. In ons eerste blog in de serie ‘De positie van de opdrachtgever in bouwprojecten’ zijn we ingegaan op de positie van de opdrachtgever in relatie tot de aansprakelijkheid na oplevering. In het tweede blog van de serie kwam de financiële informatieplicht van de aannemer aan bod (link). In dit derde blog gaan we in op de waarschuwingsplicht van de aannemer. Want ook die is gewijzigd als het gaat om de aanneming van een bouwwerk.

Waarschuwingsplicht voor alle vormen van aanneming van werk

De waarschuwingsplicht was tot 1 januari 2024 wettelijk geregeld in artikel 7:754 BW en bestond uit de volgende verplichting voor de aannemer:

‘De aannemer is bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst verplicht de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften.’

Deze waarschuwingsplicht is niet gewijzigd. Hij geldt voor alle vormen van aanneming van werk, dus ook bijvoorbeeld voor het stomen van kleding. Van belang is dat partijen van dit wetsartikel mogen afwijken en in hun specifieke overeenkomst andere afspraken mogen maken.

Bij aanneming van werk volgt de waarschuwingsplicht eigenlijk op de eerste verplichting van de aannemer in een project, namelijk het beoordelen of hij in staat is het werk dat de opdrachtgever graag uitgevoerd wil zien op een deugdelijke wijze uit te voeren. De aannemer zal de vraag van de opdrachtgever dus moeten beoordelen en moeten nagaan welk uitvoeringsproces passend is (materialen, materieel, uitvoeringsmethoden et cetera). Hij zal deze willen afstemmen op de eisen die de opdrachtgever heeft gesteld en de gegevens die deze heeft verstrekt. De aannemer heeft geen zelfstandige plicht om de juistheid eisen of gegevens van de opdrachtgever te controleren. Maar als de aannemer bij het bezien van een passend uitvoeringsproces erachter komt dat de eisen of informatie niet voldoende of onjuist zijn, moet hij de opdrachtgever wèl waarschuwen!

Dat waarschuwen is van belang, omdat als de aannemer wèl aan zijn waarschuwingsplicht heeft voldaan (en er geen andere redenen zijn waardoor hij zou tekortschieten) de gevolgen voor ondeugdelijke uitvoering van het werk dan voor rekening van de opdrachtgever komen (artikel 7:760, leden 2 en 3, BW).

Verbijzondering waarschuwingsplicht aanneming van een bouwwerk

 Als het gaat om aanneming van een bouwwerk, dan komt er nu wèl een nieuwe regel in beeld. Het tweede lid van artikel 7:754 BW bepaalt namelijk:

‘Bij aanneming van een bouwwerk geschiedt een waarschuwing als bedoeld in lid 1 schriftelijk en ondubbelzinnig en wijst de aannemer de opdrachtgever tijdig op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.’

Gaat het om aanneming van een bouwwerk, dan moet de waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig worden gegeven door de aannemer. Schriftelijk is in het digitale tijdperk een breed begrip. Een waarschuwing per e-mail of app-bericht wordt er ook onder geschaard. De waarschuwing zelf moet ook duidelijk zijn (ondubbelzinnig). Wanneer daar sprake van is, hangt af van de omstandigheden van het specifieke geval, maar belangrijk is dat er geen onduidelijkheid ontstaat over de vraag of de aannemer aan zijn waarschuwingsplicht heeft voldaan. Ondanks bijvoorbeeld tijdsdruk in een project, is het dus aan te raden voldoende aandacht te besteden aan het duidelijk verwoorden van de waarschuwing en het op de juiste wijze geven van de waarschuwing.

Als voldaan wordt aan het vereiste van schriftelijkheid én de waarschuwing ondubbelzinnig is, is er nòg een voorwaarde waar aan voldaan moet worden door de aannemer. De aannemer moet de opdrachtgever wijzen op de mogelijke gevolgen voor deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Daar mag hij niet mee treuzelen, de wettelijke bepaling benoemt dat hij dat ‘tijdig’ moet doen. Uit de toelichting op de wet wordt niet helemaal duidelijk wat het ‘wijzen op de mogelijke gevolgen voor deugdelijke nakoming’ nu precies betekent, maar in de uitvoeringspraktijk kan men denken aan bijvoorbeeld een waarschuwing dat er meerkosten kunnen volgen (uit ongewijzigde voortzetting) of dat er ongewone maatregelen genomen moeten worden om risico’s voor derden door fouten in de opdracht te vermijden.

Ten slotte is van belang dat van als het gaat om de waarschuwingsplicht bij aanneming van een bouwwerk, er niet ten nadele van een consument-opdrachtgever kan worden afgeweken. De niet-professionele opdrachtgever wordt dus extra beschermd. Sluit je de waarschuwingsplicht als bedoeld in artikel 7:754 BW toch uit en gaat het om een aanneemovereenkomst voor de bouw van een bouwwerk met een particuliere opdrachtgever, dan loop je een fiks risico, omdat de consument-opdrachtgever zich dus steeds op dit artikel kan beroepen. Een afwijkende afspraak is namelijk in principe nietig.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem contact op me Erwin den Hartog of Petra Lindhout van ons kantoor.

Financiële informatieplicht

Het Burgerlijk Wetboek is per 1 januari 2024 gewijzigd zodanig dat de positie van de opdrachtgever in bouwprojecten is versterkt. In ons eerste blog in deze serie zijn we ingegaan op de positie van de opdrachtgever in relatie tot de aansprakelijkheid ná oplevering.

In dit tweede blog gaan we in op de per 1 januari 2024 geïntroduceerde financiële informatieplicht van de aannemer bij particulier opdrachtgeverschap.

Nieuwbouw van koopwoningen voor particulieren wordt voor het overgrote deel (ca. 90%) gebouwd onder een garantie- en waarborgregeling van de Stichting Garantiewoning. Een dergelijke garantie- en waarborgregeling biedt bescherming aan de consument tegen eventuele insolventie van de aannemer tijdens de bouw. Gaat de aannemer failliet, dan bouwt een andere aannemer de woning alsnog af. Daarnaast biedt een dergelijke garantie- en waarborgregeling een bouwkundige garantie die meebrengt dat als er bouwkundige gebreken zijn en de aannemer deze niet wil verhelpen (of daartoe niet in staat is) deze alsnog kunnen worden hersteld.

Toch wordt nog ca. 10% van de nieuwbouwwoningen gebouwd zonder een dergelijke garantie- en waarborgregeling. Dat kan zijn omdat een aannemer zich niet wenst aan te sluiten bij een dergelijke garantieregeling of omdat het om een onverzekerbaar bouwwerk (woning) gaat, bijvoorbeeld vanwege een zeer innovatieve techniek die wordt toegepast. Zakelijke opdrachtgevers worden geacht zich goed te kunnen laten informeren over de risico’s die daar aan kleven. Voor opdrachten van particuliere opdrachtgevers geldt echter een specifieke informatieplicht waar de aannemer aan moet voldoen.

Bij de bouw van een nieuwbouwwoning voor particuliere opdrachtgevers geldt met ingang van 1 januari 2024 extra bescherming. Artikel 7:765a van het Burgerlijk Wetboek bepaalt:

1. Voordat de opdrachtgever gebonden is aan een overeenkomst als bedoeld in artikel 765 dan wel aan een daartoe strekkend aanbod, informeert de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig of en, zo ja, op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen tot uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid is of zal worden gedekt. Deze informatie wordt op een voor de opdrachtgever duidelijke en begrijpelijke wijze verstrekt en ziet in ieder geval op de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering is afgesloten dan wel de financiële zekerheid is verstrekt.
2. De in het eerste lid bedoelde informatie vormt een integraal onderdeel van de overeenkomst.

De aannemer moet de particuliere opdrachtgever dus voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst (tot nieuwbouw van een woning) schriftelijk informeren en op een wijze die duidelijk en begrijpelijk is over de vraag of hij een verzekering heeft of een andere vorm van financiële zekerheid kan bieden voor zijn verplichtingen uit de aanneemovereenkomst. En zo ja, dan dient hij de opdrachtgever te informeren over een aantal belangrijke elementen van deze verzekering/zekerheid. Helder moet zijn wat de omvang van de verzekering of financiële zekerheid is, wat de dekkingsgraad is, hoe lang de verzekering of zekerheid wordt geboden en tot welke som de verzekering of zekerheid geldt.

De wetsbepaling is, zoals aangegeven, dwingend. Er kan niet van worden afgeweken. Ook niet in algemene voorwaarden. De informatie die de aannemer verstrekt, wordt geacht integraal onderdeel uit te maken van de overeenkomst tot bouw van de nieuwbouwwoning.

De particuliere opdrachtgever wordt zo extra beschermd. Met de verstrekte informatie kan hij immers nagaan of de aannemer daadwerkelijk is verzekerd (of zekerheid kan verstrekken) en op welke manier. Let wel, de bepaling geldt alleen als sprake is van het bouwen van een woning, niet voor het bouwen van andere bouwwerken.

De aannemer van zijn kant zal willen kunnen bewijzen dat hij aan de informatieverplichting heeft voldaan, zeker als hij geen of niet voldoende zekerheid/verzekering kan bieden. Nu de verzekeringsgegevens voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst verstrekt moeten worden, is het raadzaam om te zorgen voor een ontvangstbevestiging/verklaring van ontvangst.

Een particulier opdrachtgever kan de overeenkomst namelijk ontbinden als de aannemer niet aan de informatieplicht heeft voldaan, omdat de aannemer dan tekort schiet in de nakoming van de overeenkomst. Afhankelijk van de situatie volgt bij een dergelijke ontbinding ook nog een vordering tot schadevergoeding (artikel 6:277 BW). Blijft de overeenkomst wel in stand (en wordt deze dus niet ontbonden), dan kan ook nog steeds sprake zijn van een schadevordering op grond van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst wegens het schenden van de informatieplicht (artikel 6:74 BW). Het is dus zaak om als aannemer te zorgen dat men kan aantonen dat men aan de informatieplicht heeft voldaan.

Ten slotte kan – afhankelijk van de omstandigheden – de particuliere opdrachtgever een beroep doen op dwaling (artikel 6:228 BW) of strijd met de wet (artikel 3:40 lid 2 BW) en de overeenkomst vernietigen of een vordering op basis van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) instellen.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem contact op met Erwin den Hartog of Petra Lindhout van ons kantoor.