Nieuws

Een stap naar een groener en gezonder stedelijk landschap

We zijn ontzettend blij om te delen dat we met het Green Cables project onze voorgevel hebben kunnen vergroenen! Dit project heeft niet alleen de esthetiek van ons pand verbeterd, maar draagt ook bij aan een gezondere en meer duurzame stedelijke omgeving.

De voordelen van een groene gevel

Met de vergroening van onze voorgevel realiseren we verschillende belangrijke voordelen:

1. Verbeterde luchtkwaliteit: De planten op onze gevel helpen vervuilende stoffen uit de lucht te filteren en zuurstof te produceren, wat zorgt voor een gezondere luchtkwaliteit rondom ons pand.
2. Vermindering van hittestress: Groene gevels absorberen minder warmte dan traditionele bouwmaterialen. Dit betekent dat ze helpen de temperatuur in de directe omgeving te verlagen, wat vooral tijdens warme periodes een groot voordeel is.
3. Verfraaiing van het stedelijk landschap: Onze groene gevel draagt bij aan een mooier en aantrekkelijker straatbeeld, wat een positief effect heeft op de gemoedstoestand van zowel voorbijgangers als onze medewerkers.

Inheemse klimbeplanting: Duurzaam en Biodivers

We hebben specifiek gekozen voor inheemse klimbeplanting. Deze planten zijn perfect aangepast aan ons lokale klimaat en bodem, wat betekent dat ze minder onderhoud nodig hebben en beter bestand zijn tegen ziekten. Daarnaast bevorderen ze de lokale biodiversiteit door een habitat te bieden voor inheemse insecten en vogels.

Hoe we het hebben aangepakt

Het realiseren van onze groene gevel verliep in verschillende stappen:

1. Ontwerp en Planning: In samenwerking met een ervaren groenarchitect hebben we een ontwerp ontwikkeld dat zowel functioneel als esthetisch aantrekkelijk is.
2. Voorbereiding van de gevel: We hebben klimhulpmiddelen en een efficiënt irrigatiesysteem geïnstalleerd om de planten de beste start te geven.
3. Beplanting: We hebben zorgvuldig geselecteerde inheemse klimbeplanting aangeplant die nu onze gevel bedekt met weelderig groen. Nu moeten ze alleen nog gaan groeien!
4. Onderhoud en monitoring: We zorgen via onze hovenier Van der Mee & Jansen Hoveniers voor regelmatig onderhoud en monitoring om ervoor te zorgen dat de planten gezond blijven en optimaal kunnen groeien.

Onze verbintenis aan duurzaamheid

Dit project is een belangrijke stap in onze voortdurende inzet voor duurzaamheid. We geloven dat bedrijven een cruciale rol spelen in het creëren van een duurzamere toekomst, en we zijn vastbesloten om ons steentje bij te dragen. Door te investeren in groene infrastructuur hopen we een voorbeeld te stellen voor andere bedrijven en organisaties. De volgende stap zijn zonnepanelen.

Dank aan de samenwerkingspartijen!

Voor dit vergroeningsproject zijn wij ondersteund door een aantal partijen, waar we onze grote waardering voor willen uitspreken! Met dank aan de Provincie Zuid-Holland (Gedeputeerde Staten) voor het subsidiëren van het project Green Cables, Stichting Greendustrie (Hugo Kranenberg) en de Green Business Club Fascinatio (Vincent Dellebeke en Denise Fransen) voor de begeleiding bij het project en De Verticale Tuinman voor de zeer snelle en vakkundige uitvoering!

Samen kunnen we een verschil maken en werken aan een groenere, gezondere toekomst voor iedereen.

Door een wijziging in het Burgerlijk Wetboek per 1 januari 2024  is de positie van de opdrachtgever in bouwprojecten versterkt. In ons eerste blog in de serie ‘De positie van de opdrachtgever in bouwprojecten’ zijn we ingegaan op de positie van de opdrachtgever in relatie tot de aansprakelijkheid na oplevering. In het tweede blog van de serie kwam de financiële informatieplicht van de aannemer aan bod (link). In dit derde blog gaan we in op de waarschuwingsplicht van de aannemer. Want ook die is gewijzigd als het gaat om de aanneming van een bouwwerk.

Waarschuwingsplicht voor alle vormen van aanneming van werk

De waarschuwingsplicht was tot 1 januari 2024 wettelijk geregeld in artikel 7:754 BW en bestond uit de volgende verplichting voor de aannemer:

‘De aannemer is bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst verplicht de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften.’

Deze waarschuwingsplicht is niet gewijzigd. Hij geldt voor alle vormen van aanneming van werk, dus ook bijvoorbeeld voor het stomen van kleding. Van belang is dat partijen van dit wetsartikel mogen afwijken en in hun specifieke overeenkomst andere afspraken mogen maken.

Bij aanneming van werk volgt de waarschuwingsplicht eigenlijk op de eerste verplichting van de aannemer in een project, namelijk het beoordelen of hij in staat is het werk dat de opdrachtgever graag uitgevoerd wil zien op een deugdelijke wijze uit te voeren. De aannemer zal de vraag van de opdrachtgever dus moeten beoordelen en moeten nagaan welk uitvoeringsproces passend is (materialen, materieel, uitvoeringsmethoden et cetera). Hij zal deze willen afstemmen op de eisen die de opdrachtgever heeft gesteld en de gegevens die deze heeft verstrekt. De aannemer heeft geen zelfstandige plicht om de juistheid eisen of gegevens van de opdrachtgever te controleren. Maar als de aannemer bij het bezien van een passend uitvoeringsproces erachter komt dat de eisen of informatie niet voldoende of onjuist zijn, moet hij de opdrachtgever wèl waarschuwen!

Dat waarschuwen is van belang, omdat als de aannemer wèl aan zijn waarschuwingsplicht heeft voldaan (en er geen andere redenen zijn waardoor hij zou tekortschieten) de gevolgen voor ondeugdelijke uitvoering van het werk dan voor rekening van de opdrachtgever komen (artikel 7:760, leden 2 en 3, BW).

Verbijzondering waarschuwingsplicht aanneming van een bouwwerk

 Als het gaat om aanneming van een bouwwerk, dan komt er nu wèl een nieuwe regel in beeld. Het tweede lid van artikel 7:754 BW bepaalt namelijk:

‘Bij aanneming van een bouwwerk geschiedt een waarschuwing als bedoeld in lid 1 schriftelijk en ondubbelzinnig en wijst de aannemer de opdrachtgever tijdig op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.’

Gaat het om aanneming van een bouwwerk, dan moet de waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig worden gegeven door de aannemer. Schriftelijk is in het digitale tijdperk een breed begrip. Een waarschuwing per e-mail of app-bericht wordt er ook onder geschaard. De waarschuwing zelf moet ook duidelijk zijn (ondubbelzinnig). Wanneer daar sprake van is, hangt af van de omstandigheden van het specifieke geval, maar belangrijk is dat er geen onduidelijkheid ontstaat over de vraag of de aannemer aan zijn waarschuwingsplicht heeft voldaan. Ondanks bijvoorbeeld tijdsdruk in een project, is het dus aan te raden voldoende aandacht te besteden aan het duidelijk verwoorden van de waarschuwing en het op de juiste wijze geven van de waarschuwing.

Als voldaan wordt aan het vereiste van schriftelijkheid én de waarschuwing ondubbelzinnig is, is er nòg een voorwaarde waar aan voldaan moet worden door de aannemer. De aannemer moet de opdrachtgever wijzen op de mogelijke gevolgen voor deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Daar mag hij niet mee treuzelen, de wettelijke bepaling benoemt dat hij dat ‘tijdig’ moet doen. Uit de toelichting op de wet wordt niet helemaal duidelijk wat het ‘wijzen op de mogelijke gevolgen voor deugdelijke nakoming’ nu precies betekent, maar in de uitvoeringspraktijk kan men denken aan bijvoorbeeld een waarschuwing dat er meerkosten kunnen volgen (uit ongewijzigde voortzetting) of dat er ongewone maatregelen genomen moeten worden om risico’s voor derden door fouten in de opdracht te vermijden.

Ten slotte is van belang dat van als het gaat om de waarschuwingsplicht bij aanneming van een bouwwerk, er niet ten nadele van een consument-opdrachtgever kan worden afgeweken. De niet-professionele opdrachtgever wordt dus extra beschermd. Sluit je de waarschuwingsplicht als bedoeld in artikel 7:754 BW toch uit en gaat het om een aanneemovereenkomst voor de bouw van een bouwwerk met een particuliere opdrachtgever, dan loop je een fiks risico, omdat de consument-opdrachtgever zich dus steeds op dit artikel kan beroepen. Een afwijkende afspraak is namelijk in principe nietig.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem contact op me Erwin den Hartog of Petra Lindhout van ons kantoor.

Financiële informatieplicht

Het Burgerlijk Wetboek is per 1 januari 2024 gewijzigd zodanig dat de positie van de opdrachtgever in bouwprojecten is versterkt. In ons eerste blog in deze serie zijn we ingegaan op de positie van de opdrachtgever in relatie tot de aansprakelijkheid ná oplevering.

In dit tweede blog gaan we in op de per 1 januari 2024 geïntroduceerde financiële informatieplicht van de aannemer bij particulier opdrachtgeverschap.

Nieuwbouw van koopwoningen voor particulieren wordt voor het overgrote deel (ca. 90%) gebouwd onder een garantie- en waarborgregeling van de Stichting Garantiewoning. Een dergelijke garantie- en waarborgregeling biedt bescherming aan de consument tegen eventuele insolventie van de aannemer tijdens de bouw. Gaat de aannemer failliet, dan bouwt een andere aannemer de woning alsnog af. Daarnaast biedt een dergelijke garantie- en waarborgregeling een bouwkundige garantie die meebrengt dat als er bouwkundige gebreken zijn en de aannemer deze niet wil verhelpen (of daartoe niet in staat is) deze alsnog kunnen worden hersteld.

Toch wordt nog ca. 10% van de nieuwbouwwoningen gebouwd zonder een dergelijke garantie- en waarborgregeling. Dat kan zijn omdat een aannemer zich niet wenst aan te sluiten bij een dergelijke garantieregeling of omdat het om een onverzekerbaar bouwwerk (woning) gaat, bijvoorbeeld vanwege een zeer innovatieve techniek die wordt toegepast. Zakelijke opdrachtgevers worden geacht zich goed te kunnen laten informeren over de risico’s die daar aan kleven. Voor opdrachten van particuliere opdrachtgevers geldt echter een specifieke informatieplicht waar de aannemer aan moet voldoen.

Bij de bouw van een nieuwbouwwoning voor particuliere opdrachtgevers geldt met ingang van 1 januari 2024 extra bescherming. Artikel 7:765a van het Burgerlijk Wetboek bepaalt:

1. Voordat de opdrachtgever gebonden is aan een overeenkomst als bedoeld in artikel 765 dan wel aan een daartoe strekkend aanbod, informeert de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig of en, zo ja, op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen tot uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid is of zal worden gedekt. Deze informatie wordt op een voor de opdrachtgever duidelijke en begrijpelijke wijze verstrekt en ziet in ieder geval op de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering is afgesloten dan wel de financiële zekerheid is verstrekt.
2. De in het eerste lid bedoelde informatie vormt een integraal onderdeel van de overeenkomst.

De aannemer moet de particuliere opdrachtgever dus voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst (tot nieuwbouw van een woning) schriftelijk informeren en op een wijze die duidelijk en begrijpelijk is over de vraag of hij een verzekering heeft of een andere vorm van financiële zekerheid kan bieden voor zijn verplichtingen uit de aanneemovereenkomst. En zo ja, dan dient hij de opdrachtgever te informeren over een aantal belangrijke elementen van deze verzekering/zekerheid. Helder moet zijn wat de omvang van de verzekering of financiële zekerheid is, wat de dekkingsgraad is, hoe lang de verzekering of zekerheid wordt geboden en tot welke som de verzekering of zekerheid geldt.

De wetsbepaling is, zoals aangegeven, dwingend. Er kan niet van worden afgeweken. Ook niet in algemene voorwaarden. De informatie die de aannemer verstrekt, wordt geacht integraal onderdeel uit te maken van de overeenkomst tot bouw van de nieuwbouwwoning.

De particuliere opdrachtgever wordt zo extra beschermd. Met de verstrekte informatie kan hij immers nagaan of de aannemer daadwerkelijk is verzekerd (of zekerheid kan verstrekken) en op welke manier. Let wel, de bepaling geldt alleen als sprake is van het bouwen van een woning, niet voor het bouwen van andere bouwwerken.

De aannemer van zijn kant zal willen kunnen bewijzen dat hij aan de informatieverplichting heeft voldaan, zeker als hij geen of niet voldoende zekerheid/verzekering kan bieden. Nu de verzekeringsgegevens voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst verstrekt moeten worden, is het raadzaam om te zorgen voor een ontvangstbevestiging/verklaring van ontvangst.

Een particulier opdrachtgever kan de overeenkomst namelijk ontbinden als de aannemer niet aan de informatieplicht heeft voldaan, omdat de aannemer dan tekort schiet in de nakoming van de overeenkomst. Afhankelijk van de situatie volgt bij een dergelijke ontbinding ook nog een vordering tot schadevergoeding (artikel 6:277 BW). Blijft de overeenkomst wel in stand (en wordt deze dus niet ontbonden), dan kan ook nog steeds sprake zijn van een schadevordering op grond van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst wegens het schenden van de informatieplicht (artikel 6:74 BW). Het is dus zaak om als aannemer te zorgen dat men kan aantonen dat men aan de informatieplicht heeft voldaan.

Ten slotte kan – afhankelijk van de omstandigheden – de particuliere opdrachtgever een beroep doen op dwaling (artikel 6:228 BW) of strijd met de wet (artikel 3:40 lid 2 BW) en de overeenkomst vernietigen of een vordering op basis van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) instellen.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem contact op met Erwin den Hartog of Petra Lindhout van ons kantoor.

Wanneer je als eigenaar van een perceel wordt onteigend, is het natuurlijk logisch dat je schadeloos wordt gesteld. De eigenaren zijn echter niet de enige partij die schade kunnen ondervinden van de onteigening. Ook derden kunnen hierdoor schade lijden. In dit vierde en tevens laatste deel van de special blogserie onteigening gaan we in op de situatie van deze groep.

In de eerste blog zijn we al ingegaan op de verandering per 1 januari 2024 van onteigening via een Kroonbesluit, naar onteigening via een onteigeningsbeschikking, en de bestuursrechtelijke procedure die daarbij komt kijken. Vervolgens hebben we in de tweede blog de criteria voor onteigening besproken. In de derde blog is ingegaan op de procedure die doorlopen moet worden voor vaststelling van de schadeloosstelling. Ten slotte gaan we in deze laatste blog in op schadeloosstelling van derden.

Op grond van de ‘titelzuiverende werking’ van de inschrijving van een onteigeningsakte, gaan alle lasten en rechten die rusten op de onteigende zaak verloren door die inschrijving. De schade die hierdoor wordt veroorzaakt voor degenen op wiens naam die lasten en rechten bestonden, wordt schade van derden genoemd. In hoeverre derden aanspraak kunnen maken op schadeloosstelling door onteigening, is opgenomen in de wet.

Hoewel bij onteigening in eerste instantie alleen wordt gedacht aan schade die kan ontstaan bij de eigenaar van de te onteigenen zaak, kunnen veel meer personen schade ondervinden door de onteigening. Zo kan de te onteigenen zaak bijvoorbeeld een woning zijn die wordt verhuurd aan derden. Die derden dienen de woning dan vroegtijdig te verlaten, dus voordat het huurcontract is verlopen. Zij moeten dan noodgedwongen op zoek naar andere woonruimte.

Ook kan het zo zijn dat de eigenaar van de woning niet de bezitter van de woning is. Stel, de eigenaar van de woning heeft een familie tientallen jaren geleden toegestaan om in het huis te wonen. De kleinzoon van deze familie is uiteindelijk in de woning gaan wonen en was ervan overtuigd dat de woning zijn bezit was. Bij de onteigening blijkt dit niet het geval te zijn. De woning is immers eigendom van de daadwerkelijke eigenaar. De kleinzoon lijdt dan schade, omdat hij geen woning meer heeft en dus op zoek moet naar nieuwe woonruimte.

Een derde en laatste voorbeeld is het recht van overpad. De eigenaar van het ‘heersende erf’ heeft met de eigenaar van het ‘dienende erf’ afgesproken dat hij het pad dat over het dienende erf mag gebruiken om bij zijn woning te komen. Dit is een recht van overpad. Wanneer het dienende erf dan wordt onteigend, komt dit recht van overpad te vervallen. De eigenaar van het heersende erf heeft dan een probleem, omdat hij niet meer bij zijn woning kan komen. Hij lijdt dus schade door de onteigening.

Dan gaan we nu kijken naar de wettelijke grondslag voor schadeloosstelling van derden, zoals huurders, bezitters en eigenaren van heersende erven.

Artikel 15.27 Ow is een zogenoemde schakelbepaling. Dit betekent dat dit artikel de artikelen 15.17 tot en met 15.26, die eigenlijk alleen gelden voor eigenaren, door dit artikel ook gelden voor de limitatieve opsomming van personen in dit artikel.

Artikel 15.27 Ow geeft een limitatieve opsomming van personen die (ook) recht hebben op schadeloosstelling na onteigening. Het gaat om de volgende personen:

1. Erfpachters
2. Opstallers
3. Eigenaren van een heersend erf
4. Rechthebbenden op rechten van gebruik en bewoning
5. Rechthebbenden op rechten in de zin van artikel 150 lid 5 Overgangswet Nieuw BW
6. Bezitters
7. Huurkopers
8. (Onder)huurders
9. (Onder)pachters
10. Schuldeisers in de zin van artikel 6:252 BW.

Wie niet wordt genoemd in de limitatieve opsomming in dit artikel, heeft in beginsel geen zelfstandige aanspraak op schadeloosstelling wegens onteigening. In beginsel, want in sommige gevallen is het alsnog mogelijk om schadeloos te worden gesteld, wanneer je niet bent opgenomen in de limitatieve opsomming. Zo kunnen de hypotheekhouder en de ingeschreven beslaglegger bijvoorbeeld een verweerschrift indienen in de schadeloosstellingsprocedure, om hun schade (alsnog) vergoed te krijgen.

Om een en ander iets beeldender te krijgen, zal hieronder voor huurders worden uitgelegd hoe zij schadeloos zullen worden gesteld.

De huurder

De huurder heeft in principe recht op een volledige schadeloosstelling. Dit is alleen anders als de huurovereenkomst is aangegaan nadat reeds een ontwerp onteigeningsbeschikking is gepubliceerd. Dan heeft de huurder namelijk géén recht op een schadeloosstelling, maar wél een vordering tot schadevergoeding tegen de verhuurder.

Voor de omvang van de schadeloosstelling is de ‘sterkte’ van het huurrecht van invloed. Er wordt gebruik gemaakt van een kapitalisatiefactor. Dit is het bedrag van de jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs van een pand. In beginsel geldt dat gebruikt wordt gebruikt van kapitalisatiefactor 7, maar als het huurrecht minder sterk is, geldt een lagere factor. Zo’n huurrecht kan bijvoorbeeld lager zijn als de looptijd van het huurcontract bijna is voltooid. Er moet dus rekening worden gehouden met de kans dat de huurverhouding bij het verstrijken van het huurcontract zou hebben voortgeduurd. Als dit het geval is, wordt factor 7 gebruikt. Als dit niet het geval is, wordt gewerkt met een lagere factor.

Conclusie

We kunnen concluderen dat niet alleen eigenaren, maar ook derden schadeloos kunnen worden gesteld. Dit geldt echter alleen voor de personen die zijn genoemd in de limitatieve opsomming van artikel 15.27 Ow. Als een persoon niet voorkomt in deze opsomming, heeft hij in beginsel geen zelfstandige aanspraak op schadeloosstelling wegens onteigening. In beginsel, want in een aantal gevallen is het alsnog mogelijk om schadeloos te worden gesteld.

Daarmee zijn we aan het einde gekomen van deze special blogserie onteigening. We hebben getracht in een viertal blogs zo gemakkelijk en duidelijk mogelijk de procedure van onteigening op hoofdlijnen uit te leggen. Mocht u naar aanleiding van deze blogserie vragen hebben over de onteigeningsprocedure, dan kunt u contact opnemen met Gerard van der Wende, Petra Lindhout of met Fleur Huisman.

Met ingang van 1 januari 2024 is een aantal veranderingen doorgevoerd in de regelgeving over kwaliteitsborging in de bouw. Er is al veel over geschreven en marktpartijen hebben de nodige investeringen gedaan om te kunnen voldoen aan de nieuwe regels. Die regels zien aan de ene kant op de benodigde kwaliteit van het bouwen (publiekrechtelijk kader), waarbij de aannemer een kwaliteitsborger inschakelt om te zorgen dat de kwaliteit van het bouwwerk conform wet- en regelgeving is. Op dit moment is dat stelsel alleen van toepassing voor bouwwerken uit gevolgklasse I en beperkt tot nieuwbouw. Omdat de wijziging in het publiekrechtelijk kader omvangrijk is, is met name daar veel over geschreven. In het kader van dit blog gaan wij daar nu niet verder op in. Maar ook het Burgerlijk Wetboek is per 1 januari 2024 gewijzigd en wel om de positie van de opdrachtgever in bouwprojecten te versterken (civielrechtelijk kader). De wijzigingen zien op de volgende aspecten:

1. Aansprakelijkheid na oplevering (artikel 7: 758 BW)
2. Introductie van een financiële informatieplicht van de aannemer (artikel 7:765a BW)
3. Er gelden concretere eisen aan de uitvoering van de waarschuwingsplicht van de aannemer (artikel 7:754 BW)
4. Introductie van een consumentendossier (artikel 7:757a BW)
5. De voorwaarden rondom het opschortingsrecht (5%-regeling) zijn gewijzigd (artikel 7: 768 BW)

In dit blog gaan we in op de veranderingen in de aansprakelijkheidsregeling (punt 1 hierboven), omdat wij in de praktijk merken dat veel aannemers/MKB ondernemingen nog onbekend zijn met de wijzigingen die hebben plaatsgevonden.

Aansprakelijkheid na oplevering

De aansprakelijkheid na oplevering is geregeld in afdeling 1 van titel 12 boek & BW (aanneming van werk in het algemeen). Artikel 7:758 BW bepaalt het volgende:

1. Indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd.
2. Na oplevering is het werk voor risico van de opdrachtgever. Derhalve blijft hij de prijs verschuldigd, ongeacht tenietgaan of achteruitgang van het werk door een oorzaak die niet aan de aannemer kan worden toegerekend.
3. De aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.
4. In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.

Belangrijk is dat voor bouwwerken (lid 4) dus net een afwijkende regeling geldt ten opzichte van de hoofdregel die in lid 3 is opgenomen. Bij bouwwerken blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt (lid 4). Dat kan alleen anders zijn als de gebreken niet aan de aannemer kunnen worden toegerekend. Stel dat een aannemer vindt dat de gebreken zijn veroorzaakt door een door de opdrachtgever ingeschakelde deskundige, dan kan de aannemer aanvoeren dat het gebrek hem niet is toe te rekenen.

Met betrekking tot deze aansprakelijkheidsregeling voor bouwwerken is het volgende van belang:

• In een aanneemovereenkomst voor de bouw van bouwwerken tussen professionele partijen kan van deze aansprakelijkheidsregeling worden afgeweken. Het afwijken van de regeling moet in de aanneemovereenkomst zelf gebeuren. Verwijzen naar algemene voorwaarden is niet voldoende. Overigens zijn de in de bouw veel toegepaste standaardvoorwaarden, zoals de UAV 2012 en de Model Basisovereenkomst met UAV-GC 2005 op dit moment nog niet aangepast op de nieuwe aansprakelijkheidsregeling. Dat betekent dat als u deze voorwaarden van toepassing verklaart en geen expliciete afwijking van artikel 7:758 lid 4 BW in de overeenkomst zelf opneemt, de aansprakelijkheidsregeling uit de standaard voorwaarden vernietigbaar is op grond van artikel 3:40 lid 2 BW. Immers, de aansprakelijkheidsregeling uit de standaardvoorwaarden strekt ter bescherming van slechts één van de partijen. Nu in de hoofdovereenkomst niet expliciet is afgeweken van art. 7:758 lid 4 BW kan de contractant van de aannemer in zo een geval de vernietigbaarheid van de aansprakelijkheidsregeling in de standaardvoorwaarden inroepen.
• Bij een aanneemovereenkomst met een particuliere opdrachtgever mag niet van deze wettelijke regeling worden afgeweken. De particuliere opdrachtgever (consument) wordt daarmee extra beschermd tegen gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt.
• Kleine ondernemers zijn niet gelijkgesteld met particulieren en vallen dus gewoon onder de regels voor professionele partijen. De wetgever heeft geen uitzondering willen maken voor de kleine ondernemers, zoals bijvoorbeeld de groenteboer, ZZP-er of huisarts. Hoewel deze partijen veel lijken op particuliere contractanten, worden zij aangemerkt als professionele partij. De kleine ondernemer moet bij het sluiten van een aannemingsovereenkomst dus extra goed opletten welke afspraken men wil maken over de aansprakelijkheid voor gebreken.

Ten slotte is van belang dat – voor zover het gaat om bouwwerken waarop het ‘stelsel van kwaliteitsborging’ met ingang van 1 januari 2024 van toepassing is (gevolgklasse I/nieuwbouw) de aannemer in geval van financiële schade op basis van de aansprakelijkheidsregeling ook kan bezien of deze schade of een deel ervan niet is veroorzaakt doordat de kwaliteitsborger (mede) aansprakelijk is voor de schade. De kwaliteitsborger heeft als taak te controleren op tekortkomingen ten aanzien van de bouwtechnische regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Daartoe past hij instrumenten voor de kwaliteitsborging toe. Op het moment dat de kwaliteitsborger daar fouten in maakt en daardoor bijvoorbeeld een gebrek niet opmerkt, kan het zijn dat hij ten onrechte een verklaring heeft afgegeven (dat conform de regels is gebouwd) waardoor schade ontstaat. In een dergelijk geval kan de aannemer – die zelf in ieder geval aansprakelijk is voor schade uit gebreken – mogelijk een deel van de schade verhalen op de kwaliteitsborger. Hoeveel precies zal onder meer afhangen van hetgeen tussen aannemer en kwaliteitsborger contractueel is afgesproken.

Heeft u vragen of wilt u dat wij uw contracten beoordelen? Neem contact op met Erwin den Hartog of Petra Lindhout van ons kantoor.

In deze blogserie bespreken we aspecten van het onteigeningsrecht op hoofdlijnen.

Het eerste blog in deze serie bespraken wij de verandering per 1 januari 2024 waarbij onteigening niet meer plaatsvindt via een Kroonbesluit, maar via een onteigeningsbeschikking en de bestuursrechtelijke procedure die daarbij komt kijken. In het tweede blog  kwamen de criteria voor onteigening aan de orde. Welke procedure doorlopen moet worden voor vaststelling van de schadeloosstelling is onderwerp van dit derde blog.

Nadat een onteigeningsbeschikking is bekend gemaakt, kan de onteigenaar de rechtbank verzoeken de bijbehorende schadeloosstelling vast te stellen. In tegenstelling tot de vaststelling van de onteigeningsbeschikking (die door de bestuursrechter wordt vastgesteld) geschiedt de vaststelling van de schadeloosstelling door de burgerlijke (civiele) rechter, hierna ‘de rechtbank’ genoemd. De onteigenaar kan de rechtbank verzoeken de schadeloosstelling vast te stellen al voordat de onteigeningsbeschikking onherroepelijk vast staat. Of dat verstandig is, laten we in dit blog buiten beschouwing. Het zal afhangen van de specifieke situatie.

Als de onteigeningsbeschikking onherroepelijk is, maar de onteigenaar niet binnen twaalf maanden daarna een verzoek om schadeloosstelling heeft ingediend, dan vervalt de onteigeningsbeschikking (art. 11.12 Omgevingswet). Ofwel, de onteigenaar kan het indienen van het verzoek tot vaststelling van de schadeloosstelling niet te lang uitstellen.

In het verzoekschrift neemt de onteigenaar op welke schadeloosstelling aan welke belanghebbende wordt aangeboden. Het is een overzicht waaruit duidelijk wordt hoe de onteigenaar voornemens is de belanghebbenden die met onteigening worden geconfronteerd, te gaan compenseren. In reactie op het verzoekschrift kunnen belanghebbenden een verweerschrift indienen als zij vinden dat de voorgestelde schadeloosstelling niet voldoende is.

De rechtbank plant vervolgens een mondelinge behandeling (vóór deskundigenbericht), waarin partijen ook hun visie kunnen geven welke deskundigen door de rechtbank benoemd moeten worden voor advisering over de schadeloosstelling.

De volgende stap in de procedure is dat de rechtbank zal overgaan tot een deskundigenbenoeming. Artikel 15.39 Omgevingswet verplicht de rechtbank een oneven aantal deskundigen te benoemen die een advies uitbrengen over de schadeloosstelling. De rechtbank mag hier niet van af zien. Ook benoemt de rechtbank een rechter-commissaris, die het aanspreekpunt is voor de deskundigen en partijen ten tijde van de totstandkoming van het deskundigenbericht (zie ook hierna).

De benoemde deskundigen gaan vervolgens ter plaatse (descente) om de ligging en de situatie op te nemen van de te onteigenen percelen. Hierbij zijn sowieso een rechter-commissaris en griffier aanwezig (artikel 15.40 Omgevingswet).

Na het onderzoek ter plaatse zal de rechtbank zo spoedig mogelijk een voorlopige schadeloosstelling voor elke belanghebbende vaststellen. De voorlopige schadeloosstelling is feitelijk een voorschot op de definitieve schadeloosstelling.

Ondertussen doen de deskundigen hun onderzoek en zullen zij komen tot een concept-deskundigenbericht waarin zij de schadeloosstelling hebben begroot. In de praktijk worden de belanghebbenden en de verzoeker (onteigenaar) in de gelegenheid gesteld te reageren op het concept-deskundigenbericht. Het definitieve deskundigenbericht wordt door de deskundigen aan de rechtbank toegestuurd.

De procedure vervolgt zich doordat de rechtbank een mondelinge behandeling plant waarbij partijen nogmaals de gelegenheid hebben om hun stellingen toe te lichten. De deskundigen zijn ook aanwezig om eventuele vragen van de rechtbank over hun deskundigenbericht te beantwoorden of hun visie te geven op de stellingen van de partijen.

Na de mondelinge behandeling stelt de rechtbank de eindbeschikking met betrekking tot de schadeloosstelling vast (art. 15.45 Omgevingswet). Het eerder verleende voorschot wordt verrekend met de schadeloosstelling in de eindbeschikking. De kosten van de schadeloosstellingsprocedure komen voor rekening van de onteigenaar. Als kosten voor rechtsbijstand en andere deskundige bijstand door een belanghebbende in redelijkheid zijn gemaakt, komen deze kosten ook voor vergoeding in aanmerking.

Anders dan wat gebruikelijk is in civiele procedures, staat tegen de eindbeschikking van de rechtbank geen hoger beroep open. Er kan alleen maar beroep in cassatie worden ingesteld (art. 15.48 Omgevingswet) binnen drie maanden na de uitspraak van de rechtbank.

Hiermee is de civielrechtelijke schadeloosstellingsprocedure afgerond. Maar om de onteigening te effectueren dient er nog wel tot eigendomsoverdracht gekomen te worden. Dat gebeurt via het verlijden van de onteigeningsakte door de notaris. De notaris zal steeds moeten controleren of aan alle vereisten voor het verlijden van de onteigeningsakte is voldaan (artikel 11.16 Omgevingswet). De onteigeningsakte wordt ondertekend door de onteigenaar. De notaris zal vervolgens zorgen voor inschrijving van de onteigeningsakte in de openbare registers, waarmee de onteigenaar het onteigende verkrijgt.

Het bovenstaande geeft de schadeloosstellingsprocedure in een notendop weer. Dat een eigenaar die onteigend wordt schadeloos gesteld moet worden, is algemeen bekend. Maar ook anderen (derden) kunnen schade lijden door onteigening. In het vierde (en laatste) blog van deze serie gaan we in op deze groep en hoe het onteigeningsrecht dan uitpakt.

Hulp en advies nodig bij onteigeningskwesties? Neem contact met ons op.