Nieuws

Het was een geweldige afsluiting van het hockeyseizoen voor het team van onze collega Tessa Sipkema van HC Rotterdam op het NK Trimhockey bij HCR!🏑🏆
Als eerste van de poule betekende dit voor het Feijenoord 1 trimteam een kwalificatie voor de Nederlandse Kampioenschappen Trimhockey.

Op zaterdag 29 juni kwamen alle kampioensteams uit het hele land samen voor een episch afsluitend toernooi. Het was niet alleen hockey, maar ook gezelligheid met een BBQ inclusief feestavond! 

Met een gedeelde 5e plaats is dat een mooi eindresultaat voor deze nieuwkomer op het NK!

Ook volgend seizoen sponsort ons kantoor de hockeyclub en voorziet Feijenoord in hun behoefte aan materialen, de vrijdagse Hockeyhap en instuiftrainingen voor de buurtkinderen van de wijk. Wij ondersteunen de maatschappelijk impact die de hockeyclub heeft op Rotterdam Zuid.

Op vrijdag 21 juni jl. vond onze zeer geslaagde golfdag plaats bij Golfclub Capelle. Ondanks dat het weer niet helemaal meewerkte, zat de sfeer er goed in en werd het een mooie dag voor alle deelnemers.

Een dag voor iedereen

De golfdag was toegankelijk voor zowel ervaren golfers als beginners. De golfers genoten van de uitdagende holes op de prachtige baan van Golfclub Capelle, terwijl de niet-golfers zich vermaakten tijdens een twee uur durende golfclinic onder begeleiding van twee golfpro’s. Zo was er voor ieder wat wils en kon iedereen genieten van de sportieve dag.

Hoewel de weersomstandigheden niet optimaal waren, met af en toe een flinke bui, liet niemand zich hierdoor uit het veld slaan. Regenjassen en paraplu’s waren dan ook de mode van de dag, maar de goede sfeer zorgde ervoor dat het weer al snel naar de achtergrond verdween. De prachtige omgeving en het enthousiasme van de deelnemers maakten het een geslaagde dag.

Na deze sportieve dag werd er afgesloten met een uitgebreide borrel geheel verzorgd door restaurant Mulligan. Hier kon iedereen nog even napraten over hun prestaties op de baan en genieten van lekkere hapjes en drankjes. De dag werd feestelijk afgesloten met een prijsuitreiking, waarbij zowel de beste golfers als de meest enthousiaste beginners in het zonnetje werden gezet.

We willen graag de organisatie van Golfclub Capelle en restaurant Mulligan bedanken voor hun geweldige inzet en gastvrijheid. Daarnaast willen wij ook alle deelnemers bedanken voor hun enthousiasme en deelname aan onze geslaagde golfdag. Hun aanwezigheid en sportieve inzet hebben deze dag tot een succes gemaakt!

We hopen dat ze net zoveel plezier hebben gehad als wij en we kijken ernaar uit om jullie bij onze volgende evenementen weer te zien!

Dit is het vijfde en laatste blog in de serie ‘De positie van de opdrachtgever in bouwprojecten’ en in dit blog gaat het specifiek over de gewijzigde 5%-regeling die juist de particuliere opdrachtgever extra zekerheden geeft. De 5%-regeling houdt in dat een particulier opdrachtgever die een woning laat bouwen, het recht heeft om betaling van 5% van de aanneemsom op te schorten en dat bedrag onder de notaris te storten in een depot. Als er bijvoorbeeld bij oplevering nog gebreken zijn, dan dient dat depot als een vorm van zekerheid dat de aannemer de gebreken zal herstellen. Deze 5% regeling kende tot 1 januari 2024 een aantal nadelen voor met name de opdrachtgever. Zo waren particuliere opdrachtgevers zich in de praktijk vaak niet bewust dat de gelden na drie maanden na oplevering vrijvielen als zij niet tijdig hadden aangegeven dat er gebreken waren die nog onopgelost waren en zij hun zekerheid wilden behouden. Ook kwam het geregeld voor dat – wanneer een aannemer toch over de depotgelden wilde beschikken – de aannemer een vorm van vervangende zekerheid bood in de vorm van een bankgarantie. Echter, aan de bankgarantie kleefden veelal veel meer voorwaarden waaraan voldaan moest worden om de gelden te laten uitkeren, dan in de situatie van een depot het geval was.

Met ingang van 1 januari 2024 is een aantal veranderingen in de 5% regeling doorgevoerd dat de positie van de particuliere opdrachtgever versterkt.

Artikel 7:768 BW bepaalt nu:

1. De opdrachtgever kan, zonder beroep te doen op artikel 262 van Boek 6en onder behoud van zijn recht op oplevering, maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of laatste termijnen en dit bedrag in plaats van aan de aannemer te betalen, in depot storten bij een notaris.
2. De aannemer stelt de opdrachtgever uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering, doch niet eerder dan één maand na dat tijdstip, schriftelijk in de gelegenheid aan te geven of hij van de in artikel 262 van Boek 6toegekende bevoegdheid gebruik wenst te maken. De aannemer stuurt hiervan een afschrift aan de notaris.
3. De notaris brengt het bedrag in de macht van de aannemer nadat drie maanden zijn verstreken na het tijdstip van oplevering, indien hij het afschrift, bedoeld in het tweede lid, heeft ontvangen, tenzij de opdrachtgever van de in artikel 262 van Boek 6toegekende bevoegdheid wenst gebruik te maken. In dat geval deelt de opdrachtgever aan de notaris mee tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd.
4. De notaris brengt het bedrag voorts in de macht van de aannemer voor zover de opdrachtgever daarin toestemt, de aannemer een aan het depot gelijkwaardige zekerheid stelt of bij een uitspraak die partijen bindt, is beslist dat een depot niet of niet langer gerechtvaardigd is.
5. Indien de opdrachtgever aan de aannemer schadevergoeding verschuldigd is wegens de in lid 1 bedoelde depotstorting of de door de aannemer gestelde gelijkwaardige zekerheid, wordt deze gesteld op de wettelijke rente bedoeld in artikel 119 van Boek 6. Gedurende de drie maanden bedoeld in lid 3, is zij niet verschuldigd, zelfs niet indien geen gebreken worden geconstateerd.

Nog steeds kan dus 5% van de aanneemsom in depot bij de notaris geplaatst worden. Alleen mag de notaris de depotgelden niet zomaar meer doorstorten naar de aannemer na verloop van de driemaandstermijn na oplevering. De notaris mag de depotgelden pas aan de aannemer uitkeren als de aannemer de opdrachtgever in de gelegenheid heeft gesteld om aan te geven of deze van zijn opschortingsrecht gebruik wil maken. Tussen één en twee maanden na oplevering moet de aannemer de opdrachtgever schriftelijk te wijzen op het opschortingsrecht van de opdrachtgever én hiervan een afschrift te sturen aan de notaris. De notaris keert alleen de gelden uit als hij dat afschrift van de aannemer heeft ontvangen en voor zover de opdrachtgever niet heeft aangegeven dat hij het depot (gedeeltelijk) wil handhaven.

Omdat de opdrachtgever nu niet meer verrast kan worden dat het depot ‘zomaar’ vrijvalt, heeft de opdrachtgever een sterkere positie gekregen. Hij kan tijdig aangeven dat de gelden of een gedeelte ervan in depot moeten blijven. Bijvoorbeeld als er nog steeds onopgeloste gebreken zijn. Ook ontstaat er door de nieuwe regeling minder onduidelijkheid of de woning nu wel of niet is opgeleverd. Immers, de aannemer dient de aanschrijving pas te versturen in de periode tussen één en twee maanden na oplevering. De nieuwe regeling vraagt een extra handeling van de aannemer en is er een prikkel voor de aannemer om te zorgen dat de woning zonder gebreken wordt op geleverd. Een aannemer doet er overigens goed aan te zorgen dat de schriftelijke aanschrijving aan de opdrachtgever aangetekend wordt verstuurd, zodat geen discussie kan ontstaan of de aanschrijving wel of niet is ontvangen door de opdrachtgever.

Overigens kan de opdrachtgever niet zomaar het depot voor onbepaalde tijd aanhouden. Mocht hij het depot ook ná de drie-maandstermijn willen aanhouden dan zal wel voldaan moeten worden aan de eisen van artikel 6:262 BW. Er dienen tekortkomingen te zijn aan de zijde van de aannemer, die zodanig zijn dat het het vasthouden van de gelden in het depot rechtvaardigt. Er dient een balans te zijn tussen de ernst van de tekortkomingen en het bedrag dat nog in het depot wordt vastgehouden (proportionaliteit).

Een laatste wijziging in de nieuwe regeling betreft de eisen die gesteld mogen worden aan eventuele alternatieve zekerheid. In de praktijk komt het voor dat in plaats van het bedrag in depot bijvoorbeeld na oplevering een bankgarantie wordt verstrekt als vorm van zekerheid voor eventuele gebreken die nog onopgelost zijn. Veelal boden de formuleringen van die bankgaranties in het verleden minder zekerheid voor de opdrachtgever dan het depot of werden extra acties van de opdrachtgever gevraagd. Dat kan nu niet meer. Als een aannemer vervangende zekerheid wil bieden, dan dient deze gelijkwaardig te zijn aan het depot. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat daarvan sprake is als de zekerheid (in de vorm van een bankgarantie) in dezelfde gevallen en onder dezelfde voorwaarden inroepbaar is. Er mogen dus geen extra eisen worden gesteld.

In januari van dit jaar schreef onze collega Petra Lindhout, samen met professor mr. H.J.M. Havekes een artikel in het vakblad Milieu & Recht over het wetsvoorstel tot aanpassing van het belastingstelsel van het waterschap. Het wetsvoorstel regelt dat bij de bekostiging van taken rondom het watersysteem meer rekening wordt gehouden met het profijtbeginsel. Het profijtbeginsel gaat uit van het idee dat wie meer voordeel heeft van de waterschapsactiviteiten (die ervoor zorgen dat we droge voeten en schoon water hebben) betaalt meer.  Daarnaast bevat de wet onder andere voorstellen op het gebied van klimaatadaptatie, energietransitie en circulaire economie en maakt het onder bepaalde voorwaarden de financiering van gerichte watertoevoerprojecten (bijvoorbeeld ten behoeve van agrariërs) mogelijk.

Dit wetsvoorstel wordt ondertussen behandeld in de Tweede Kamer, waar de nodige wijzigingen worden voorgesteld. Het artikel is derhalve een momentopname. Wij houden de ontwikkelingen in de gaten.

Lees hier de publicatie: M en R 2024 2 – Het wetsvoorstel tot aanpassing van het belastingstelsel van het waterschap (3)

Bij vragen kunt u contact opnemen met onze Omgevingsrecht-specialisten.

Onze collega Petra Lindhout schreef voor het vakblad Milieu & Recht (2024/31) onderstaande annotatie op een uitspraak van het Hof ’s-Hertogenbosch van 28 november 2023, waarin aansprakelijkheid voor grondwateroverlast als gevolg van de uitvoering van een bouwproject centraal stond. In de annotatie (opgenomen ná de uitspraak van het Hof) gaat zij in op de aansprakelijkheid van de gemeente voor wateroverlast en hoe ver de zorgvuldigheids- en onderzoeksplicht van de gemeente reikt bij de uitvoering van projectontwikkelingen.

M en R 2024 31 – Hogere grondwaterstand a.g.v. bouwproject; onrechtmatige daad gemeente en projectontwikkelaar.

Door een wijziging in het Burgerlijk Wetboek per 1 januari 2024  is de positie van de opdrachtgever in bouwprojecten versterkt. In ons eerste blog in de serie ‘De positie van de opdrachtgever in bouwprojecten’ zijn we ingegaan op de positie van de opdrachtgever in relatie tot de aansprakelijkheid na oplevering . In het tweede blog van de serie kwam de financiële informatieplicht van de aannemer aan bod. In het derde blog gingen we in op de waarschuwingsplicht van de aannemer en de wijzigingen daarin.

Maar er zijn nog meer wijzingen waar opdrachtgevers en aannemers rekening mee moeten houden. In dit blog zoomen we in op de verplichting van aannemers om ten behoeve van oplevering voor een zogenaamd ‘opleverdossier’ te zorgen.

Belangrijk is dat het opleverdossier niet hetzelfde is als het ‘dossier bevoegd gezag’ dat de initiatiefnemer van een bouwwerk moet opleveren aan de (veelal) gemeente, zodat de gemeente kan controleren of het bouwwerk is gerealiseerd conform de wettelijke normen. Bij dat ‘dossier bevoegd gezag’ dient ook een verklaring van de kwaliteitsborger te zitten dat het gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat het bouwwerk conform de wettelijke normen is gebouwd. Maar wat is het ‘opleverdossier’ dan wel?

Het opleverdossier

Artikel 7:757a van het Burgerlijk Wetboek regelt de verplichting van het zogenaamde ‘opleverdossier’. Het artikel bepaalt:

‘In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in artikel 758 lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval:

1. tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
2. gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.’

Dit ‘opleverdossier’ wordt in de bouwpraktijk ook wel het consumentendossier genoemd, maar dat wekt enige verwarring. Immers, de verplichting geldt voor alle gevallen van aanneming van een bouwwerk en is niet beperkt tot overeenkomsten met particuliere opdrachtgevers. Daarom spreken wij liever van een opleverdossier.

Allereerst is van belang dat van deze wettelijke bepaling dat een opleverdossier door de aannemer moet worden verstrekt, kan worden afgeweken. Er is géén beperking op het contractueel afwijken, ook niet ten aanzien van een particuliere opdrachtgever. Ofwel, partijen hebben de vrijheid om zelf afspraken te maken over een mogelijk opleverdossier en over welke inhoud dat dossier dan zou moeten kennen.

Daarnaast geldt de verplichting tot het overleggen van een opleverdossier alleen in geval van aanneming van een bouwwerk. Is er sprake van een andersoortige overeenkomst van aanneming, bijvoorbeeld het stomen van kleding, dan geldt deze bepaling niet.

Zijn partijen contractueel niet anders overeengekomen, dan overlegt aannemer een opleverdossier bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Dit hoeft niet hetzelfde moment te zijn als de oplevering. Dat moment kan soms wel enkele weken later liggen. Het opleverdossier zal in ieder geval wel vóór de oplevering aangeleverd moeten worden, nu het moment van ‘kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd’ het peilmoment is.

De regeling bepaalt verder dat in het opleverdossier in ieder geval tekeningen en berekeningen zitten met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties. Daarnaast dient het een beschrijving te bevatten van de toegepaste materialen en installaties, alsook de gebruiksfuncties van het bouwwerk. Ten slotte zal de aannemer in het opleverdossier ook gegevens en bescheiden moeten opnemen die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk. De idee achter de wettelijke regeling is om aannemers te stimuleren een bouwwerk op te leveren zonder gebreken, maar ook om te zorgen dat opdrachtgevers over relevante informatie beschikken die voor het gebruik, onderhoud en eventuele toekomstige aanpassingen van het bouwwerk nuttig kunnen zijn. Echter, het opleveren van een opleverdossier maakt nog niet dat de aansprakelijkheid van de aannemer voor (verborgen) gebreken verdwijnt. Voor meer informatie over de aansprakelijkheid van de aannemer verwijzen we naar ons blog I.

Het staat partijen, als hiervoor uiteengezet, vrij om andere of aanvullende afspraken te maken over de inhoud van het opleverdossier. Het doel van het opleverdossier is immers dat een ‘volledig inzicht’ wordt gegeven in de nakoming van de aanneemovereenkomst. Onduidelijk is echter wanneer daar sprake van is. Het kan dus zo zijn dat de aannemer wel de in artikel 7:757a BW genoemde gegevens overlegt, maar in de specifieke omstandigheden toch nog geen sprake is van ‘volledig inzicht in de nakoming van de overeenkomst’. Hoe deze verplichting in de praktijk uitwerkt, is dus nog niet helemaal duidelijk en zal in rechtspraak helderder gemaakt moeten worden.

De wet bepaalt niet ‘hoe’ het opleverdossier moet worden verstrekt. Dat betekent dat de aannemer een papieren dossier kan aanleveren, maar ook is een digitale vorm mogelijk.

Professionele partijen weten veelal wel wat ze willen verwachten aan informatie en documentatie en maken hierover, al dan niet via hun juridisch adviseurs, afspraken bij het aangaan van de overeenkomst.

Voor particuliere opdrachtgevers kan dat anders liggen. Ook de brancheorganisaties van de aannemers zelf vonden de wettelijke regel niet altijd even helder. Op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is vervolgens samen met de bouwwereld en de consumentenorganisaties gewerkt aan een praktijkrichtlijn (NEN – Nederlandse Praktijkrichtlijn NPR 8092). Deze praktijkrichtlijn kan houvast bieden bij het maken van afspraken om te komen tot een goed opleverdossier voor particuliere opdrachtgevers. U kunt deze praktijkrichtlijn vinden via deze link https://www.nen.nl/consumentendossier.

Maar moet een aannemer in een project dat al voor 1 januari 2024 is gestart ook een opleverdossier aanleveren? Partijen maakten toen immers afspraken nog voordat de wettelijke regeling in werking is getreden. Voor dit soort situaties is een speciale overgangsregeling vastgesteld. Het opleverdossier hoeft niet te worden overgelegd als het ziet op overeenkomsten van aanneming van werk die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van artikel 7:757a B.W., dus voor 1 januari 2024.

Heeft u na het lezen van dit of de eerdere blogs in deze serie vragen of juridische bijstand nodig? Neem contact op met Petra Lindhout of Erwin den Hartog van ons kantoor.