Nieuws

Per 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Deze wet markeert een belangrijke wijziging in het huurrecht en heeft ingrijpende gevolgen voor zowel huurders als verhuurders. Waar het sinds 2016 mogelijk was om tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte, is aan deze praktijk grotendeels een einde gekomen. Met deze wetswijziging beoogt de wetgever de woonzekerheid van huurders te vergroten.

Wat is er veranderd?

De kern van de Wet vaste huurcontracten is dat huurovereenkomsten voortaan weer in beginsel voor onbepaalde tijd worden aangegaan. Daarmee wordt het uitgangspunt van het huurrecht hersteld dat vaste contracten de norm zijn en tijdelijke contracten slechts bij uitzondering zijn toegestaan. Voor huurders betekent dit meer rechtsbescherming en continuïteit, terwijl verhuurders minder vrijheid hebben om de huurrelatie zonder opzeggingsgrond te beëindigen.

De wet laat echter nog een beperkt aantal uitzonderingen toe. Zo blijft tijdelijke verhuur mogelijk bij hospitaverhuur, waarbij de verhuurder zelf in de woning woont en een deel daarvan verhuurt. Ook bij verhuur aan studenten kan onder voorwaarden een tijdelijk contract worden gesloten, mits het gebruik van de woonruimte aantoonbaar samenhangt met de inschrijving bij een onderwijsinstelling of is het toegestaan in het geval van een sociale noodsituatie.

Opmerkelijk is juist dat de wet op dit moment nog niet voorziet in een expliciete uitzondering voor arbeidsmigranten. Deze doelgroep wordt nader uitgewerkt in afzonderlijke regelgeving, die op het moment van schrijven nog in ontwikkeling is. Totdat deze nadere invulling er is, zal huisvesting van arbeidsmigranten veelal plaatsvinden op basis van het short stay-principe. Dat brengt met zich dat extra aandacht nodig is voor de kwalificatie van de overeenkomst en de feitelijke inrichting van het gebruik, om te voorkomen dat alsnog sprake is van reguliere huur met huurbescherming.

Gevolgen voor verhuurders

Voor verhuurders betekent deze wetswijziging dat zij vooraf kritischer moeten nadenken over de gekozen contractsvorm. Waar tijdelijke contracten eerder een flexibele en relatief laagdrempelige oplossing boden, is die flexibiliteit nu sterk ingeperkt. Dit vraagt niet alleen om een bewuste keuze bij het aangaan van de huurovereenkomst, maar ook om een zorgvuldige vastlegging van de reden waarom een tijdelijke verhuur is toegestaan. De aandacht verschuift daarmee van flexibiliteit vooraf naar juridische houdbaarheid achteraf. In de praktijk bestaat de vrees dat sommige particuliere verhuurders hierdoor terughoudender worden, wat het toch al schaarse aanbod op de huurmarkt verder onder druk kan zetten. Daarbij blijft van belang dat tijdelijke huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, onder het oude recht blijven vallen, terwijl nieuwe contracten onder het nieuwe regime worden beoordeeld.

Gevolgen voor huurders

Voor huurders brengt de wet vooral meer zekerheid en bescherming. De kans dat zij na één of twee jaar opnieuw op zoek moeten naar woonruimte neemt aanzienlijk af. Daarmee wil de wetgever bijdragen aan een groter gevoel van bestaanszekerheid, met name in een krappe woningmarkt waarin doorstroming niet vanzelfsprekend is. Tegelijkertijd lost de wet het structurele tekort aan betaalbare woningen niet op. Het aantal beschikbare woningen neemt niet toe, maar de positie van de huurder die eenmaal een woning heeft gevonden, wordt wel versterkt.

Praktijk

In de komende periode zal met name discussie ontstaan over huurovereenkomsten die na 1 juli 2024 voor bepaalde tijd zijn gesloten, bijvoorbeeld met een looptijd van twee jaar. Dat moment is juridisch gezien niet toevallig relevant. Tot de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten was het immers sinds 2016 toegestaan om voor zelfstandige woonruimte tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar te sluiten. Veel verhuurders en huurders zijn daardoor gewend geraakt aan deze contractsvorm.

Juist omdat deze praktijk jarenlang de norm was, bestaat het risico dat verhuurders na 1 juli 2024 nog steeds contracten voor twee jaar sluiten in de veronderstelling dat dit juridisch toelaatbaar is. In werkelijkheid kan een dergelijk contract, wanneer geen wettelijke uitzondering van toepassing is, worden aangemerkt als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dat betekent dat de huurder volledige huurbescherming geniet en de huur niet eenvoudig kan worden beëindigd bij het verstrijken van de contractduur.

Nu de eerste contracten die na 1 juli 2024 zijn gesloten voor een periode van twee jaar hun einddatum beginnen te naderen, kan dit in de praktijk tot een kantelpunt leiden. Verhuurders kunnen op dat moment geconfronteerd worden met het feit dat zij ervan uitgingen een tijdelijk contract te hebben gesloten, terwijl juridisch gezien sprake kan zijn van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met bijbehorende huurbescherming. Dat spanningsveld zal naar verwachting steeds vaker tot discussies en mogelijk ook tot procedures leiden, waarbij de rechtspraak richting zal moeten geven aan de toepassing van de nieuwe wet.

Mocht u een geschil hebben met betrekking tot uw huurovereenkomst, schroom dan niet om contact op te nemen met een van onze Vastgoedrecht advocaten en om advies te vragen!

Na twee jaar ziekte lijkt het soms alsof een dossier afgesloten worden. Maar bij een slapend dienstverband blijkt dat in de praktijk toch anders te liggen.

In een recente Rotterdamse zaak was de werkneemster per 27 juli 2025 twee jaar arbeidsongeschikt. Vanaf dat moment ontving zij een WIA-uitkering. Werkgever probeerde vervolgens per brief van 21 augustus 2025 de arbeidsovereenkomst met terugwerkende kracht op te zeggen. Dat kan juridisch niet. De opzegging had daarom pas effect op het moment dat de brief de werkneemster bereikte: 21 augustus 2025.

Tussen 27 juli 2025 en 21 augustus 2025 was dus sprake van een slapend dienstverband: de arbeidsovereenkomst liep nog door, maar zonder loon en zonder re-integratieverplichtingen. De werkneemster stelde vervolgens dat zij in die periode wel vakantiedagen had opgebouwd en dat die dus moesten worden uitbetaald.

Over die vraag wordt inmiddels verschillend geoordeeld. Er liggen uitspraken van kantonrechters in Nijmegen, Arnhem, Groningen, Dordrecht en Rotterdam, en ook in de literatuur bestaat geen duidelijke lijn. Daarom wil de kantonrechter een prejudiciële vraag aan de Hoge Raad stellen. In gewone taal: de hoogste rechter wordt gevraagd om duidelijkheid te geven over de vraag of een arbeidsongeschikte werknemer tijdens een slapend dienstverband nog vakantiedagen met loonwaarde opbouwt. 

Waarom is dit relevant? Een slapend dienstverband ontstaat vaak vanzelf, alleen al doordat een ontslagprocedure via het UWV tijd kost en daarna ook nog een opzegtermijn geldt. Bovendien blijven sommige dienstverbanden langer doorlopen, bijvoorbeeld totdat een werknemer zelf om beëindiging vraagt.

Partijen mogen zich in deze zaak eerst nog uitlaten over het voornemen om die vraag aan de Hoge Raad voor te leggen. De kans is dus reëel dat hierover op termijn eindelijk landelijke duidelijkheid komt.

We houden het in de gaten en maken u wakker als er meer nieuws is.

U leest de uitspraak hier. 

Zaterdag 28 februari jl. nam onze gesponsorde vechter Dave Kientz deel aan de IFK Dutch Open in het Topsportcentrum Rotterdam!👊

Na drie sterke partijen wist Dave overtuigend de overwinning binnen te halen en eindigde hij op een knappe 1e plaats in de klasse mannen -70 kg. Een geweldige start van het nieuwe seizoen, waar wij als trotse sponsor met veel plezier naar kijken!

Het belooft een mooi sportjaar te worden, want op 21 maart a.s. staat voor Dave alweer het volgende grote toernooi op de agenda: het West-Europees Kampioenschap.

Wij feliciteren Dave met dit prachtige resultaat en kijken uit naar de volgende wedstrijden. Succes met de voorbereiding!

Bij bouwinitiatieven zijn vaak verschillende partijen betrokken. Zowel de initiatiefnemer, de aannemer, maar ook eventuele toekomstige eigenaren of huurders hebben belang bij een soepel verloop van de voorbereiding en de uiteindelijke realisatie. Het vergunningtraject is daarvan een essentieel onderdeel. Als een omgevingsvergunning vervolgens wordt geweigerd, zullen al deze verschillende partijen dus ook baat hebben bij het tegenhouden van dat besluit.

Zo ook in de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 9 februari 2026. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Veere had in 2011 al een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een hotel. In 2021 werd de vergunning echter weer ingetrokken, omdat er al die jaren geen gebruik was gemaakt van die vergunning. Tegen dat besluit werd bezwaar aangetekend door de eigenaar van het perceel, de aannemer en een bouwbedrijf én diverse partijen die betrokken waren bij de bouw van het hotel. Tegen de beslissing op bezwaar, waarin de bezwaren ongegrond werden verklaard, ging daarnaast ook nog een groep bewoners in beroep.

Veel verschillende partijen dus, met allemaal wisselende belangen. De rechtbank moest daarom eerst beoordelen welke beroepen ontvankelijk waren, en welke niet.

Daarvoor moest eerst worden gekeken naar het procesbelang. Dat betekent dat met het beroep een resultaat met feitelijke betekenis kan worden bereikt voor de indiener. Oftewel: heeft de indiener iets aan het instellen aan het beroep, valt er voor hem wat te halen? De rechtbank oordeelde in dit geval dat alle partijen procesbelang hadden.

Vervolgens moest worden gekeken naar de belanghebbendheid. Alleen degenen wiens belang direct bij een besluit zijn betrokken, kunnen hiertegen in bezwaar en/of beroep. Hierover oordeelde de rechtbank als volgt.

Over de beroepen van de verschillende partijen die betrokken waren bij de ontwikkeling van het hotel en de aannemer en het bouwbedrijf, oordeelde de rechtbank dat zij geen rechtstreeks belang hadden bij het besluit, maar slechts een afgeleid belang. Zij werden slechts indirect geraakt in hun belang. Dat belang namelijk was afhankelijk van contractuele relaties, zoals een koop- of opdrachtovereenkomst. Ook deze beroepen werden daarom niet-ontvankelijk verklaard.

De omwonenden die op ongeveer 20 meter van het project wonen zijn naar het oordeel van de rechtbank wel belanghebbenden, omdat zij gevolgen van enige betekenis kunnen ondervinden van het project. Omwonenden die verder weg wonen zullen geen gevolgen van enige betekenis ondervinden en werden dus ook niet als belanghebbenden gekwalificeerd. Het beroep van die laatste groep werd daarom niet-ontvankelijk verklaard.

Wat betekent dit voor de praktijk? Alleen partijen wiens belang direct bij een besluit zijn betrokken zijn belanghebbende en mogen in bezwaar en/of beroep, zo lang zij een procesbelang hebben. Dat een partij indirect in zijn belangen kan worden geraakt door een besluit, maakt niet dat die partij belanghebbende is.

Heeft u vragen over de ontvankelijkheid van een bezwaar of beroep? Neem dan gerust contact op met Gerard van der Wende of met Fleur Huisman.

U leest de uitspraak hier. 

Op 25 februari 2026 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een interessante uitspraak gedaan over de vraag of huisvesting van arbeidsmigranten valt onder logies of bewoning. Een actueel onderwerp waar veel werkgevers met internationale werknemers mee te maken hebben.

In de uitspraak van de Afdeling ging het om de bouw van logieseenheden met een servicegebouw voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Hiertoe was door de initiatiefnemer een vergunningaanvraag ingediend. De vergunningaanvraag is door het college afgewezen, omdat het bouwplan in strijd zou zijn met het bestemmingsplan en het Bouwbesluit.

Volgens het college vielen de logieseenheden niet onder de toegestane logiesfunctie, maar zouden zij een woonfunctie hebben. De bouwtekeningen zouden duiden op woongebruik, omdat alle eenheden zijn voorzien van een eigen toegang en een gedeelde keuken, sanitair en woonkamer, en daarom geschikt zouden zijn voor bewoning. Dat bij de aanvraag is toegelicht dat het gaat om verblijf van 3 tot maximaal 6 maanden, door personen die elders hun hoofdverblijf hebben en daartoe een nachtregister wordt bijgehouden doet daar volgens het college niets aan af. Omdat het college meent dat sprake is van wonen, zou daarnaast ook niet zijn voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit, omdat voor wonen andere eisen gelden dan voor logies.

De Afdeling was het niet eens met het college. Het oordeelt dat, gelet op de aanvraag en de daarbij verstrekte nadere informatie over het gebruik, er sprake is van gebruik voor logies in de zin van nachtverblijf, en niet van wonen. Het verstrekken van logies is in lijn met de bestemming.

Over de mogelijkheid dat de eenheden zullen worden gebruikt voor wonen in plaats van logies, oordeelt de Afdeling dat de omstandigheid dat de eenheden mogelijk geschikt zijn voor bewoning, nog niet maakt dat aangenomen moet worden dat de omgevingsvergunning ook daadwerkelijk wordt aangevraagd voor niet toegestaan woongebruik.

De Afdeling is dan ook van oordeel dat het college onvoldoende grond had om bij de weigering van de vergunningaanvraag uit te gaan van een niet toegestaan beoogd gebruik voor wonen. Als de logieseenheden in de praktijk alsnog worden gebruikt voor wonen, is dat een kwestie van handhaving, maar dat is niet relevant in de vergunningprocedure.

Wat kunnen we uit deze uitspraak concluderen? In een vergunningprocedure omtrent huisvesting van arbeidsmigranten dient te worden uitgegaan van het beoogde gebruik (voor logies) en niet van eventueel illegaal gebruik (voor bewoning) wat ook mogelijk zou kunnen zijn. Dat is een kwestie van handhaving.

Heeft u vragen over het huisvesten van arbeidsmigranten en de vereisten die daarvoor gelden? Neem dan contact op met Gerard van der Wende of met Fleur Huisman. 

U leest de uitspraak hier. 

Een werknemer die niet meewerkt aan zijn re-integratie, wat kun je daar als werkgever mee? Deze recente uitspraak laat zien dat ontbinding uiteindelijk mogelijk is, mits je het proces zorgvuldig volgt.

Voor werkgevers en HR is dit een duidelijke reminder: ontbinding kan, maar alleen als je het zorgvuldig aanpakt. De rechter benoemt expliciet wat in ieder geval nodig is:

• een schriftelijke waarschuwing of loonmaatregel,
• én een deskundigenoordeel van het UWV waaruit blijkt dat de werknemer onvoldoende meewerkt.

In deze zaak had de werkgever meerdere waarschuwingen gegeven, eerst het loon opgeschort en daarna stopgezet. De werknemer is tussentijds twee keer op spreekuur van de bedrijfsarts verschenen. De bedrijfsarts gaf aan dat re-integratie in (passende) werkzaamheden nog niet mogelijk was, maar dat regelmatige contactmomenten tussen werkgever en werknemer wel verwacht mochten worden. Ook wel bekend als "het kopje koffie met de werkgever".

De werknemer verscheen echter niet op de uitnodigingen van de werkgever, ondanks de waarschuwingen en de loonstop. Vervolgens is een deskundigenoordeel aangevraagd. Het UWV oordeelde dat de werknemer onvoldoende meewerkte aan zijn re-integratie. De kantonrechter sloot zich daarbij aan.

Wat opvalt aan deze uitspraak: het deskundigenoordeel van het UWV was er relatief snel. De exacte aanvraagdatum staat niet in de uitspraak, maar het kan niet langer dan ongeveer zes weken hebben geduurd. Het UWV kan dus (wél) voortvarend handelen als dat nodig is. De procedure bij de rechter duurt vervolgens wel langer. Het verzoek werd in november ingediend, de uitspraak volgde in februari en de arbeidsovereenkomst eindigt pas per 1 april 2026.

Dat betekent dat je als werkgever rekening moet houden met een doorlooptijd van enkele maanden.

Opvallend is ook dat niets wordt gezegd over de transitievergoeding. Omdat geen sprake is van ernstig verwijtbaar handelen, kan de werknemer mogelijk nog aanspraak maken op een transitievergoeding.

De belangrijkste les voor werkgevers en HR: zorg voor een strak dossier. Leg alles schriftelijk vast, pas loonmaatregelen correct toe en vraag op tijd een deskundigenoordeel aan. Zonder die stappen is ontbinding op deze grond vrijwel kansloos.

Vragen over een vastlopende re-integratie? Neem contact op met Dennis Oud, Elke Hofman-Bijvank of Tessa Sipkema.

U leest de uitspraak hier.