Indexatie van de huurprijs van bedrijfsruimte & geliberaliseerde woonruimte met terugwerkende kracht mogelijk?

Indexatie van de huurprijs van bedrijfsruimte & geliberaliseerde woonruimte met terugwerkende kracht mogelijk?

In de praktijk komt het met enige regelmaat voor dat een verhuurder is vergeten om jaarlijks de huurprijs te indexeren. De vraag doet zich dan al snel voor of dit achteraf nog kan worden hersteld. Naast de misgelopen verhogingen in het verleden werkt het niet indexeren van de huurprijs ook door in de toekomstige huurpenningen. De huurprijs is immers niet verhoogd waardoor er ook in de toekomst nog (een deel van de) huur door de verhuurder wordt misgelopen. Reden voor een verhuurder om hier dus wat aan te willen doen. Het antwoord op de vraag blijkt in de jurisprudentie echter niet eenduidig en is afhankelijk van een aantal factoren.

Zo oordeelde het gerechtshof in haar arrest van 14 maart 2017 dat op een huurder een eigen verantwoordelijkheid rust om de hoogte van de verschuldigde huurprijs in de gaten te houden. De vordering werd beperkt toegewezen omdat een gedeelte van de gevorderde huur termijnen betrof van langer dan 5 jaar geleden en dus waren verjaard. Het gerechtshof Amsterdam had in een eerder arrest gelijkluidend geoordeeld. Opmerking verdient wel dat in beide gevallen er sprake was van een indexeringsclausule op grond waarvan de huurprijs jaarlijks automatisch werd geïndexeerd.

De rechtbank Haarlem oordeelde in haar vonnis van 17 november 2010 daarentegen dat de vordering tot betaling met terugwerkende kracht (2004) van niet betaald geïndexeerde huur onaanvaardbaar was. Er was bij aanvang van de huur niet over indexatie gesproken. Enkel in 1993 was er eenmalig aanspraak gemaakt op indexatie maar vervolgens 17 jaar niet. Huurder mocht er volgens de rechtbank redelijkerwijs vanuit gaan dat verhuurder geen aanspraak zou maken op indexering.

In een vonnis van de rechtbank Overijssel van 13 december 2016 oordeelde de rechtbank eveneens dat het onaanvaardbaar was om na 32 jaar met terugwerkende kracht de huurprijs te indexeren. Dit zou voor huurder immers betekenen dat er een huurachterstand zou bestaan van € 114.362,50 over de laatste vijf jaren (verjaringstermijn) en de maandelijkse huur ineens € 3.100,45 zou bedragen. Een verhoging van ruwweg 700%.

Een laatste voorbeeld kan gevonden worden in een vonnis van de rechtbank’s-Hertogenbosch van 3 mei 2012 waarin de automatische indexering voor het eerst na 17 jaar werd ingeroepen door verhuurder. Huurder had echter een minimum inkomen en ontving huurtoeslag. De verhoging kon niet worden betaald door de huur en de verhoging zou bovendien met zich meebrengen dat de huur boven de huurtoeslaggrens zou komen waardoor hij daarvoor niet meer in aanmerking zou komen. Onder deze omstandigheden was indexering met terugwerkende kracht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Voornoemde uitspraken zijn slechts voorbeelden, vele uitspraken zijn er op dit onderwerp nog te vinden. De uitspraken illustreren dat in ieder geval gekeken wordt naar de omstandigheden van het specifieke geval waarbij gekeken wordt naar de indexeringsclausule (wordt er automatisch geïndexeerd of niet?), naar een mogelijke verjaringstermijn en naar de gevolgen voor de individuele huurder.

Voor verhuurders betekent dit allereerst dat zij ervoor moeten zorgen dat zij de indexatie niet moeten vergeten. De jurisprudentie biedt weliswaar mogelijkheden om de huur met terugwerkende kracht te indexeren maar dit betreft geen absoluut recht. Afhankelijk van factoren als verjaring en omstandigheden gelegen aan de zijde van de huurder kan een dergelijke vordering (gedeeltelijk) worden afgewezen. Ook huurders moeten op de indexatie bedacht zijn. Op hen rust in beginsel een eigen verantwoordelijkheid om de hoogte van de huurprijs in de gaten te houden.

Bent u huurder of verhuurder en wilt u meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met Lennart Hordijk.

Logo Haij Wende

De Haij & van der Wende

Lawyers
Dennis rond 200x200

Dennis Oud

Lawyer
Erwin rond 200x200

Erwin den Hartog

Corporate law, Real estate law
Fleur 1

Fleur Huisman

Environmental law
Petra lindhout pf

Petra Lindthout

Environmental law
Tessa rond 200x200

Tessa Sipkema

Employment law, Corporate law
Gerard rond 200x200

Gerard van der Wende

Administrative law and Family law
Elke 1

Elke Hofman-Bijvank

Emplyment law
Bekijk button

Possibly also of interest to you

Test news item

Please note that the content of our website (including any legal submissions) is for non-binding informational purposes only and does not serve as legal advice in the strict sense. The content of this site cannot and should not serve as a substitute for individual and binding legal advice relating to your specific situation. All information is therefore provided without guarantee of accuracy, completeness and timeliness.

Stay informed

Sign up for our newsletter