In december 2021 informeerden wij u reeds over de antwoorden van de Hoge Raad op vier prejudiciële vragen van de rechtbank Limburg. De Hoge Raad concludeerde dat de van overheidswege opgelegde sluiting van bedrijfsruimten zoals horeca een onvoorziene omstandigheid vormde op grond waarvan een rechter de huurprijs kan verminderen. De blog van 29 december 2021 treft u hier aan. De beantwoording van de vragen van de Hoge Raad treft u hier aan.
De Hoge Raad overwoog bij het beantwoorden van de vragen destijds al dat de datum waarop de huurovereenkomst door partijen was gesloten relevant is voor de vraag of een huurder in aanmerking kwam voor huurprijsvermindering.
Dat de datum van het aangaan van de huurovereenkomst relevant is voor de vraag of de huurder een huurkorting kan krijgen blijkt eens te meer uit een recente uitspraak van de rechtbank Limburg. De verhuurder vorderde in die procedure betaling van ruim € 150.000,00 aan huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De huurder voerde verweer en vorderde op haar beurt dat de huurovereenkomst zou worden gewijzigd in die zin dat in de periode van 1 november 2020 tot 15 december 2020 slechts 75% van de huurprijs verschuldigd was en in de periode van 15 december 2020 tot 28 april 2021 slechts 50% van de huurprijs verschuldigd was. Aan die vordering legde de huurder ten grondslag dat de Hoge Raad eerder heeft overwogen dat het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie grond oplevert om de huurprijs aan te passen.
De kantonrechter passeert dit verweer en wijst de vordering van de huurder af. De huurovereenkomst is na 15 maart 2020 gesloten en dit houdt niet in dat de huurder automatisch op grond van voornoemd arrest recht heeft op vermindering van de huurprijs. Er dient beoordeeld te worden of in dit specifieke geval sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Vooropgesteld wordt dat bij de toepassing van dit artikel terughoudendheid moet worden betracht.
De kantonrechter is van oordeel dat er geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Op het moment van sluiten van de huurovereenkomst was er immers nog steeds sprake van een wereldwijde coronapandemie. Dat op het moment van sluiten van de overeenkomst er geen sluiting van niet-essentiële winkels was en dit nog niet eerder als maatregel ingevoerd was, maakt dit niet anders. Weliswaar was er op dat moment sprake geweest van versoepelingen van eerdere maatregelen, maar was er na die versoepelingen wel sprake van hernieuwde aanscherping van maatregelen. De kantonrechter is van oordeel dat het op de weg van partijen had gelegen om afspraken te maken over de gevolgen van op dat moment zeker niet uit te sluiten verdergaande maatregelen.
Voornoemde uitspraak toont aan dat u als verhuurder en met name de huurder duidelijke afspraken moeten maken hoe wordt omgegaan met eventuele van overheidswege opgelegde beperkingen als gevolg van corona. In tegenstelling tot voor 15 maart 2020 is corona al lange tijd onder ons en moet een ieder van ons bewust zijn van de mogelijke gevolgen daarvan.
Heeft u vragen; neem gerust contact op met Lennart Hordijk.
