Huurkorting in Coronatijd

Sinds de COVID-19 pandemie en de daarmee gepaarde coronamaatregelen worden huurders van bedrijfsruimten (bijvoorbeeld de horeca) geconfronteerd met het feit dat zij bepaalde bedrijfsruimten niet of niet volledig kunnen exploiteren met veelal een omzetdaling tot gevolg. Als gevolg hiervan hebben rechters zich het afgelopen jaar veelvuldig moeten buigen over de vraag of het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde als gevolg van de coronamaatregelen aanleiding is om de huurprijs te verminderen voor de periode van het omzetverlies. Een breed pallet van (aanvankelijk) verschillende uitspraken volgden.

De kantonrechter bij de rechtbank Limburg besloot daarop op 31 maart 2021 om de navolgende vier prejudiciële vragen voor te leggen aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Afgelopen vrijdag, 24 december jl., heeft de Hoge Raad deze vragen beantwoord en heeft zij geconcludeerd dat een van overheidswege opgelegde sluiting van bedrijfsruimten zoals horeca niet kan worden aangemerkt als een gebrek. Wel vormt een dergelijke sluiting, bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan een rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. De Hoge Raad heeft daarvoor de navolgende formule opgesteld aan de hand waarvan de huurkorting door een rechter kan worden berekend:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

De uitspraak met daarin een handig voorbeeld van de berekening aan de hand van fictieve bedragen kunt u hier nalezen.