Stelselmatig te laat en/of onvolledig betalen van huur rechtvaardigt de ontruiming van het gehuurde

Recentelijk heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 15 oktober 2019 geoordeeld dat hoewel er inmiddels geen sprake meer was van een huurachterstand, de stelselmatige en/of onvolledige betaling een tekortkoming oplevert die de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

Wat was er aan de hand?

Huurder huurde van verhuurder sinds 1 juni 2001 een woning. Huurder is de huur verschuldigd voor de eerste van de maand waarop de huur betrekking heeft. Verhuurder werd echter geconfronteerd met betalingen van huurder doorgaans tussen de 26e van de maand en de 10e van de volgende maand en huurder heeft verhuurder meer dan dertigmaal aangemaand tot betaling van de huur.

In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vordering van verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding niet rechtvaardigde. Achtergrond van het oordeel van de kantonrechter vloeide voort uit vaste rechtspraak dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst pas werd toegewezen indien er sprake was van een huurachterstand van minimaal drie maanden. Daarvan was geen sprake; huurder liet de huur van januari en februari 2019 onbetaald.

Het Hof oordeelde echter anders en achtte de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar. In haar overwegingen speelde onder meer een rol dat:

• vast stond dat huurder de huur structureel te laat betaalde hetgeen bleek uit overgelegde betalingsoverzichten;
• huurder meer dan dertigmaal was aangemaand tot betaling van achterstallig huur en meermalen een betalingsregeling met huurder heeft moeten treffen;
• verhuurder vanaf 2013 driemaal een procedure was gestart om betaling van achterstallige huur, ontbinding en ontruiming te verkrijgen en al die procedures hebben geleid tot een veroordelend vonnis en dat verhuurder het punt van de ontruiming eerder niet heeft geëxecuteerd nadat huurder alsnog betaalde wat hij op grond van het vonnis verschuldigd was.

Het Hof kwam tot de conclusie dat van verhuurder in redelijkheid niet gevergd kon worden dat zij de huurovereenkomst met huurder, die stelselmatig de huur niet of te laat betaalde en daardoor de organisatie van verhuurder belastte met extra uitvoeringskosten, nog langer voortzet.

De uitspraak van het Hof is in lijn met enkele andere recente uitspraken waarin geoordeeld is dat het structureel onbetaald laten van huur de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Wat betekent deze uitspraak voor u als verhuurder?

Uit het arrest blijkt dat het Hof de vraag of een vordering van een verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden zal laten afhangen van de belangen van partijen en de omstandigheden van het geval. Wordt u geconfronteerd met een huurder die stelselmatig te laat en/of de huur onvolledig betaald? Zorg er dan voor dat u een dossier opbouwt waarmee u dit voor een rechter inzichtelijk kan maken. Daarmee vergroot u de kans dat u met succes de huurovereenkomst op enig moment kunt ontbinden en het gehuurde kunt ontruimen, zelfs indien de betalingsachterstand op dat moment minder dan drie maanden bedraagt.

Wilt u meer weten? Neemt u dan contact op met Lennart Hordijk.