Wanneer een vergeten hypotheek de levering blokkeert

In de praktijk kan het voorkomen dat de levering van een pand plotseling niet kan doorgaan, omdat in de openbare registers nog een hypotheek staat ingeschreven die nooit is doorgehaald. De oorzaak daarvan is soms verrassend eenvoudig: de hypotheek is gevestigd ten behoeve van een vennootschap die niet meer bestaat. Zolang die inschrijving blijft staan, is levering of herfinanciering feitelijk onmogelijk. Op dat moment rijst de vraag hoe dit kan worden opgelost om het pand toch tijdig te leveren en daarmee een contractuele boete te voorkomen.

In grote lijnen zijn er twee routes denkbaar. De eerste is het heropenen van de ontbonden vennootschap, zodat alsnog tot vereffening kan worden overgegaan en de hypotheek kan worden doorgehaald. Dat is echter een traject dat veel tijd en kosten met zich meebrengt en in de praktijk vaak onwenselijk is door de leveringstermijn. De tweede mogelijkheid is het laten waardeloos verklaren van de hypotheek, zodat de inschrijving haar betekenis verliest en kan worden doorgehaald.

Die laatste route sluit in veel gevallen beter aan bij de noodzaak om de hypotheek snel door te halen, maar ook aan deze route zitten haken en ogen. De hypotheekhouder bestaat immers niet meer, de vennootschap is ontbonden en uitgeschreven uit de Kamer van Koophandel en er is geen vereffenaar of opvolger die kan meewerken. Soms komt daar nog bij dat de (enig) bestuurder is overleden. Hoewel de hypotheek materieel niets meer voorstelt, blijft zij formeel bestaan en werkt zij door tegenover derden.

Juridisch gezien roept dat meteen vragen op. Een hypotheek verdwijnt niet vanzelf uit het register en zolang zij staat ingeschreven, vormt zij een belemmering voor het leveren van het onroerend goed. Maar hoe kan je een procedure voeren tegen een wederpartij die niet meer bestaat? Dit leidt immers in beginsel tot niet-ontvankelijkheid en de zaak wordt daarmee niet inhoudelijk beoordeeld door de rechter.

In de praktijk wordt dit knelpunt vaak opgelost via een kort geding. Voordat een rechter echter toekomt aan een waardeloosverklaring, is het essentieel dat er op voorhand zorgvuldig onderzoek wordt gedaan naar de status van de hypotheek. Het enkele feit dat een vennootschap niet meer bestaat, betekent namelijk niet automatisch dat de hypotheek ook geen waarde meer vertegenwoordigt. In de praktijk moet daarom worden nagegaan of er nog schuldeisers zijn die mogelijk belang hebben bij de hypotheek. Ook is van belang op welke wijze de vennootschap is ontbonden. Wanneer sprake is geweest van een faillissement, kan een curator betrokken zijn geweest bij de afwikkeling van de boedel en kan hij uitsluitsel geven over het al dan niet bestaan van nog openstaande rechten of aanspraken. Pas als uit dit grondige onderzoek volgt dat er geen rechthebbenden meer zijn en de hypotheek geen functie meer vervult, kan met voldoende zekerheid worden gesteld dat zij daadwerkelijk waardeloos is.

Wat opvalt, is dat de rechter in dit soort gevallen bereid is voorbij de formele bezwaren te kijken. Hoewel het procesrecht in beginsel geen oplossing biedt voor een procedure zonder wederpartij, wordt ingezien dat een strikte toepassing zou leiden tot een onwenselijke en praktisch onhoudbare situatie.

De rechter weegt daarom de feitelijke omstandigheden zwaar mee. Als aannemelijk is dat de vennootschap definitief is verdwenen, dat er geen belanghebbenden meer zijn en dat de hypotheek geen enkele reële betekenis meer heeft, kan het verzoek tot waardeloosverklaring worden toegewezen. Ook al is er dan feitelijk geen wederpartij, gaat de rechter toch over tot een inhoudelijke beoordeling en kan hij overgaan tot het waardeloos verklaren van de hypotheek.

Deze kwesties zijn daarmee een goed voorbeeld waarin de praktische kant van het recht prevaleert boven de technisch juridische kant. De rechter zal dan oordelen dat je niet-ontvankelijk wordt verklaard, maar spreekt wel de waardeloosheid van de hypotheek uit. Op deze wijze kan je alsnog het onroerend goed tijdig leveren zonder dat daar vervelende boetes bij komen kijken.

Heeft u hulp nodig bij het doorhalen van een hypotheek? Neem dan contact op met Lennart Hordijk of Erwin den Hartog.