Kan een nieuwe huurder een lopende beroepsprocedure overnemen? Nee, zegt de Raad van State

Door de toenemende drukte bij de rechtspraak, komt het steeds vaker voor dat procedures jaren kunnen duren. Soms duren de procedures zelfs zo lang, dat de oorspronkelijke bezwaarmaker al is verhuisd. Wat gebeurt er dan met de lopende procedure? Dat is afhankelijk van de positie van de bezwaarmaker. Voor de eigenaar van een woning/gebouw gelden andere regels dan voor een huurder.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft dit onderscheid verduidelijkt in haar uitspraak van 3 december 2025. In deze zaak stond de bouw van een hostel centraal. Het college van de gemeente Rotterdam had daar een omgevingsvergunning voor verleend. De huurder van een omliggende woning was het daar niet mee eens en maakte bezwaar. Dat bezwaar werd door het college ongegrond verklaard, waarna een beroepsprocedure bij de rechtbank volgde. Tijdens de beroepsprocedure verhuisde de huurder. In zijn plaats kwam een nieuwe huurder, die het ook niet eens bleek te zijn met de komst van het hostel. De nieuwe huurder wilde het beroep daarom overnemen. De rechtbank oordeelde dat dit mogelijk was, maar oordeelde ook dat het beroep ongegrond was. De nieuwe huurder ging in hoger beroep bij de Afdeling.

De Afdeling oordeelde allereerst over de ontvankelijkheid van het hoger beroep. Anders dan de rechtbank, oordeelde de Afdeling dat de nieuwe huurder het (hoger) beroep niet kon overnemen van de vorige huurder. Zoals blijkt uit vaste rechtspraak van de Afdeling, is de overname van een procedure alleen mogelijk bij rechtsopvolging onder bijzondere titel, zo lang het belang bij betrokkenheid in de procedure in zijn geheel is overgegaan. Bij rechtsopvolging onder bijzondere titel kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de verkoop van een woning. Het eigenarenbelang gaat dan volledig over van de oude naar de nieuwe eigenaar.

Omdat het hier ging om de overname van de huur – en dus niet om eigendomsoverdracht – is geen sprake van rechtsopvolging onder bijzondere titel. De (hoger) beroepsprocedure kon daarom niet worden overgenomen door de nieuwe huurder en het hoger beroep werd niet-ontvankelijk verklaard.

Uit deze uitspraak komt een belangrijk verschil tussen eigenaren en huurders naar voren. Dat verschil is gelegen in de belangen. Huurders hebben vooral bewonersbelangen (geluidsoverlast, parkeerproblematiek etc.). Voor eigenaren kunnen daarnaast ook andere belangen spelen, zoals waardevermindering van de woning. Eigenaren hebben daarom ‘meer’ belang bij het overnemen van de procedure dan huurders. Omdat nieuwe huurders van tevoren kunnen weten van lopende procedures en er dan desondanks zelf voor kiezen om een woning te huren, acht de Afdeling rechtsbescherming voor hen niet noodzakelijk.

U leest de uitspraak hier.