De positie van opdrachtgevers van bouwprojecten – blog II 🏗️

Financiële informatieplicht

Het Burgerlijk Wetboek is per 1 januari 2024 gewijzigd zodanig dat de positie van de opdrachtgever in bouwprojecten is versterkt. In ons eerste blog in deze serie zijn we ingegaan op de positie van de opdrachtgever in relatie tot de aansprakelijkheid ná oplevering.

In dit tweede blog gaan we in op de per 1 januari 2024 geïntroduceerde financiële informatieplicht van de aannemer bij particulier opdrachtgeverschap.

Nieuwbouw van koopwoningen voor particulieren wordt voor het overgrote deel (ca. 90%) gebouwd onder een garantie- en waarborgregeling van de Stichting Garantiewoning. Een dergelijke garantie- en waarborgregeling biedt bescherming aan de consument tegen eventuele insolventie van de aannemer tijdens de bouw. Gaat de aannemer failliet, dan bouwt een andere aannemer de woning alsnog af. Daarnaast biedt een dergelijke garantie- en waarborgregeling een bouwkundige garantie die meebrengt dat als er bouwkundige gebreken zijn en de aannemer deze niet wil verhelpen (of daartoe niet in staat is) deze alsnog kunnen worden hersteld.

Toch wordt nog ca. 10% van de nieuwbouwwoningen gebouwd zonder een dergelijke garantie- en waarborgregeling. Dat kan zijn omdat een aannemer zich niet wenst aan te sluiten bij een dergelijke garantieregeling of omdat het om een onverzekerbaar bouwwerk (woning) gaat, bijvoorbeeld vanwege een zeer innovatieve techniek die wordt toegepast. Zakelijke opdrachtgevers worden geacht zich goed te kunnen laten informeren over de risico’s die daar aan kleven. Voor opdrachten van particuliere opdrachtgevers geldt echter een specifieke informatieplicht waar de aannemer aan moet voldoen.

Bij de bouw van een nieuwbouwwoning voor particuliere opdrachtgevers geldt met ingang van 1 januari 2024 extra bescherming. Artikel 7:765a van het Burgerlijk Wetboek bepaalt:

1. Voordat de opdrachtgever gebonden is aan een overeenkomst als bedoeld in artikel 765 dan wel aan een daartoe strekkend aanbod, informeert de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig of en, zo ja, op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen tot uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid is of zal worden gedekt. Deze informatie wordt op een voor de opdrachtgever duidelijke en begrijpelijke wijze verstrekt en ziet in ieder geval op de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering is afgesloten dan wel de financiële zekerheid is verstrekt.
2. De in het eerste lid bedoelde informatie vormt een integraal onderdeel van de overeenkomst.

De aannemer moet de particuliere opdrachtgever dus voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst (tot nieuwbouw van een woning) schriftelijk informeren en op een wijze die duidelijk en begrijpelijk is over de vraag of hij een verzekering heeft of een andere vorm van financiële zekerheid kan bieden voor zijn verplichtingen uit de aanneemovereenkomst. En zo ja, dan dient hij de opdrachtgever te informeren over een aantal belangrijke elementen van deze verzekering/zekerheid. Helder moet zijn wat de omvang van de verzekering of financiële zekerheid is, wat de dekkingsgraad is, hoe lang de verzekering of zekerheid wordt geboden en tot welke som de verzekering of zekerheid geldt.

De wetsbepaling is, zoals aangegeven, dwingend. Er kan niet van worden afgeweken. Ook niet in algemene voorwaarden. De informatie die de aannemer verstrekt, wordt geacht integraal onderdeel uit te maken van de overeenkomst tot bouw van de nieuwbouwwoning.

De particuliere opdrachtgever wordt zo extra beschermd. Met de verstrekte informatie kan hij immers nagaan of de aannemer daadwerkelijk is verzekerd (of zekerheid kan verstrekken) en op welke manier. Let wel, de bepaling geldt alleen als sprake is van het bouwen van een woning, niet voor het bouwen van andere bouwwerken.

De aannemer van zijn kant zal willen kunnen bewijzen dat hij aan de informatieverplichting heeft voldaan, zeker als hij geen of niet voldoende zekerheid/verzekering kan bieden. Nu de verzekeringsgegevens voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst verstrekt moeten worden, is het raadzaam om te zorgen voor een ontvangstbevestiging/verklaring van ontvangst.

Een particulier opdrachtgever kan de overeenkomst namelijk ontbinden als de aannemer niet aan de informatieplicht heeft voldaan, omdat de aannemer dan tekort schiet in de nakoming van de overeenkomst. Afhankelijk van de situatie volgt bij een dergelijke ontbinding ook nog een vordering tot schadevergoeding (artikel 6:277 BW). Blijft de overeenkomst wel in stand (en wordt deze dus niet ontbonden), dan kan ook nog steeds sprake zijn van een schadevordering op grond van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst wegens het schenden van de informatieplicht (artikel 6:74 BW). Het is dus zaak om als aannemer te zorgen dat men kan aantonen dat men aan de informatieplicht heeft voldaan.

Ten slotte kan – afhankelijk van de omstandigheden – de particuliere opdrachtgever een beroep doen op dwaling (artikel 6:228 BW) of strijd met de wet (artikel 3:40 lid 2 BW) en de overeenkomst vernietigen of een vordering op basis van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) instellen.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem contact op met Erwin den Hartog of Petra Lindhout van ons kantoor.