De positie van opdrachtgevers van bouwprojecten 🏗️

Met ingang van 1 januari 2024 is een aantal veranderingen doorgevoerd in de regelgeving over kwaliteitsborging in de bouw. Er is al veel over geschreven en marktpartijen hebben de nodige investeringen gedaan om te kunnen voldoen aan de nieuwe regels. Die regels zien aan de ene kant op de benodigde kwaliteit van het bouwen (publiekrechtelijk kader), waarbij de aannemer een kwaliteitsborger inschakelt om te zorgen dat de kwaliteit van het bouwwerk conform wet- en regelgeving is. Op dit moment is dat stelsel alleen van toepassing voor bouwwerken uit gevolgklasse I en beperkt tot nieuwbouw. Omdat de wijziging in het publiekrechtelijk kader omvangrijk is, is met name daar veel over geschreven. In het kader van dit blog gaan wij daar nu niet verder op in. Maar ook het Burgerlijk Wetboek is per 1 januari 2024 gewijzigd en wel om de positie van de opdrachtgever in bouwprojecten te versterken (civielrechtelijk kader). De wijzigingen zien op de volgende aspecten:

1. Aansprakelijkheid na oplevering (artikel 7: 758 BW)
2. Introductie van een financiële informatieplicht van de aannemer (artikel 7:765a BW)
3. Er gelden concretere eisen aan de uitvoering van de waarschuwingsplicht van de aannemer (artikel 7:754 BW)
4. Introductie van een consumentendossier (artikel 7:757a BW)
5. De voorwaarden rondom het opschortingsrecht (5%-regeling) zijn gewijzigd (artikel 7: 768 BW)

In dit blog gaan we in op de veranderingen in de aansprakelijkheidsregeling (punt 1 hierboven), omdat wij in de praktijk merken dat veel aannemers/MKB ondernemingen nog onbekend zijn met de wijzigingen die hebben plaatsgevonden.

Aansprakelijkheid na oplevering

De aansprakelijkheid na oplevering is geregeld in afdeling 1 van titel 12 boek & BW (aanneming van werk in het algemeen). Artikel 7:758 BW bepaalt het volgende:

1. Indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd.
2. Na oplevering is het werk voor risico van de opdrachtgever. Derhalve blijft hij de prijs verschuldigd, ongeacht tenietgaan of achteruitgang van het werk door een oorzaak die niet aan de aannemer kan worden toegerekend.
3. De aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.
4. In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.

Belangrijk is dat voor bouwwerken (lid 4) dus net een afwijkende regeling geldt ten opzichte van de hoofdregel die in lid 3 is opgenomen. Bij bouwwerken blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt (lid 4). Dat kan alleen anders zijn als de gebreken niet aan de aannemer kunnen worden toegerekend. Stel dat een aannemer vindt dat de gebreken zijn veroorzaakt door een door de opdrachtgever ingeschakelde deskundige, dan kan de aannemer aanvoeren dat het gebrek hem niet is toe te rekenen.

Met betrekking tot deze aansprakelijkheidsregeling voor bouwwerken is het volgende van belang:

• In een aanneemovereenkomst voor de bouw van bouwwerken tussen professionele partijen kan van deze aansprakelijkheidsregeling worden afgeweken. Het afwijken van de regeling moet in de aanneemovereenkomst zelf gebeuren. Verwijzen naar algemene voorwaarden is niet voldoende. Overigens zijn de in de bouw veel toegepaste standaardvoorwaarden, zoals de UAV 2012 en de Model Basisovereenkomst met UAV-GC 2005 op dit moment nog niet aangepast op de nieuwe aansprakelijkheidsregeling. Dat betekent dat als u deze voorwaarden van toepassing verklaart en geen expliciete afwijking van artikel 7:758 lid 4 BW in de overeenkomst zelf opneemt, de aansprakelijkheidsregeling uit de standaard voorwaarden vernietigbaar is op grond van artikel 3:40 lid 2 BW. Immers, de aansprakelijkheidsregeling uit de standaardvoorwaarden strekt ter bescherming van slechts één van de partijen. Nu in de hoofdovereenkomst niet expliciet is afgeweken van art. 7:758 lid 4 BW kan de contractant van de aannemer in zo een geval de vernietigbaarheid van de aansprakelijkheidsregeling in de standaardvoorwaarden inroepen.
• Bij een aanneemovereenkomst met een particuliere opdrachtgever mag niet van deze wettelijke regeling worden afgeweken. De particuliere opdrachtgever (consument) wordt daarmee extra beschermd tegen gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt.
• Kleine ondernemers zijn niet gelijkgesteld met particulieren en vallen dus gewoon onder de regels voor professionele partijen. De wetgever heeft geen uitzondering willen maken voor de kleine ondernemers, zoals bijvoorbeeld de groenteboer, ZZP-er of huisarts. Hoewel deze partijen veel lijken op particuliere contractanten, worden zij aangemerkt als professionele partij. De kleine ondernemer moet bij het sluiten van een aannemingsovereenkomst dus extra goed opletten welke afspraken men wil maken over de aansprakelijkheid voor gebreken.

Ten slotte is van belang dat – voor zover het gaat om bouwwerken waarop het ‘stelsel van kwaliteitsborging’ met ingang van 1 januari 2024 van toepassing is (gevolgklasse I/nieuwbouw) de aannemer in geval van financiële schade op basis van de aansprakelijkheidsregeling ook kan bezien of deze schade of een deel ervan niet is veroorzaakt doordat de kwaliteitsborger (mede) aansprakelijk is voor de schade. De kwaliteitsborger heeft als taak te controleren op tekortkomingen ten aanzien van de bouwtechnische regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Daartoe past hij instrumenten voor de kwaliteitsborging toe. Op het moment dat de kwaliteitsborger daar fouten in maakt en daardoor bijvoorbeeld een gebrek niet opmerkt, kan het zijn dat hij ten onrechte een verklaring heeft afgegeven (dat conform de regels is gebouwd) waardoor schade ontstaat. In een dergelijk geval kan de aannemer – die zelf in ieder geval aansprakelijk is voor schade uit gebreken – mogelijk een deel van de schade verhalen op de kwaliteitsborger. Hoeveel precies zal onder meer afhangen van hetgeen tussen aannemer en kwaliteitsborger contractueel is afgesproken.

Heeft u vragen of wilt u dat wij uw contracten beoordelen? Neem contact op met Erwin den Hartog of Petra Lindhout van ons kantoor.