Didam II-arrest

Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen in de Didam-zaak. In deze zaak wilde de gemeente Montferland een stuk grond in Didam, dat eigendom was van de gemeente, verkopen aan een projectontwikkelaar. Bij de gemeente had zich ook een andere vastgoedondernemer gemeld, die ook geïnteresseerd was in de koop van het stuk grond. De gemeente verkocht de grond uiteindelijk aan de projectontwikkelaar en niet aan de vastgoedondernemer. De vastgoedondernemer was het hier niet mee eens en spande een kort geding aan tegen de gemeente en de projectontwikkelaar. Hij meende namelijk dat alle gegadigden een kans hadden moeten krijgen om het stuk grond te kopen.

In 2021 oordeelde de Hoge Raad hierover. Zij overwoog dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, aan iedereen die belangstelling heeft een gelijke kans moet geven om de zaak te kopen. De Hoge Raad heeft voor dat proces nadere regels opgesteld, de zogenoemde ‘Didam-regels’.

In de vervolgzaak, waarin de Hoge Raad nu arrest heeft gewezen, moest worden geoordeeld over de eis van de vastgoedonderneming, die stelde dat de koopovereenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar moest worden vernietigd en dat de gemeente de grond alleen mocht verkopen als zij zich aan de Didam-regels hield. De rechtbank heeft de eis van de vastgoedonderneming in eerste aanleg afgewezen. Het hof daarentegen, heeft de eis toegewezen en de koopovereenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar vernietigd en de gemeente verboden om het stuk grond te kopen zonder naleving van de Didam-regels. Daarnaast heeft het hof de gemeente gelast om schadevergoeding te betalen aan de vastgoedonderneming.

De gemeente en de projectontwikkelaar hebben allebei beroep in cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Zij zijn van mening dat de Didam-regels pas gelden vanaf de datum van het (eerste) Didam-arrest, dat de schending van de Didam-regels hooguit kan leiden tot een onrechtmatige daad van de overheid en niet tot het vernietigen van de koopovereenkomst.

Advocaat-generaal Snijders heeft een conclusie geschreven, waarin hij de Hoge Raad adviseert om de uitspraak van het hof te vernietigen. 

De Hoge Raad heeft vervolgens als volgt geoordeeld:

• De Didam-regels gelden niet pas vanaf de datum van de (eerste) uitspraak in 2021. De Didam-regels zijn deels gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en er is geen reden om de toepasselijkheid te beperken tot na het (eerste) Didam-arrest.
• Een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, is niet nietig of vernietigbaar. Zo’n overeenkomst is en blijft geldig, ook als de gemeente bij het sluiten ervan de Didam-regels niet (goed) heeft gevolgd.
• De (potentiële) gegadigde die geen kans heeft gekregen om het stuk grond te kopen, kan van de gemeente mogelijk wel schadevergoeding eisen op grond van een onrechtmatige daad.

De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het gerechtshof Arnhem en verwijdt de zaak naar het gerechtshof Den Haag voor verdere behandeling en beslissing.

Voor de praktijk betekent dit het volgende. Ook bij overeenkomsten die vóór de (eerste) uitspraak in 2021 zijn gesloten, moesten overheden zich houden aan de Didam-regels. Mocht een overeenkomst toch zijn gesloten zonder inachtneming van de Didam-regels, dan betekent dat niet meteen dat die overeenkomst nietig of vernietigbaar is, maar wel dat de gegadigde die geen kans heeft gekregen om het stuk grond te kopen, een schadevergoeding kan eisen op grond van een onrechtmatige daad door de gemeente.

Heeft u naar aanleiding van de uitspraak van de Hoge Raad nog vragen, dan kunt u contact opnemen met Gerard van der Wende en Fleur Huisman.