De positie van opdrachtgevers van bouwprojecten – blog IV 🏗️

Door een wijziging in het Burgerlijk Wetboek per 1 januari 2024  is de positie van de opdrachtgever in bouwprojecten versterkt. In ons eerste blog in de serie ‘De positie van de opdrachtgever in bouwprojecten’ zijn we ingegaan op de positie van de opdrachtgever in relatie tot de aansprakelijkheid na oplevering . In het tweede blog van de serie kwam de financiële informatieplicht van de aannemer aan bod. In het derde blog gingen we in op de waarschuwingsplicht van de aannemer en de wijzigingen daarin.

Maar er zijn nog meer wijzingen waar opdrachtgevers en aannemers rekening mee moeten houden. In dit blog zoomen we in op de verplichting van aannemers om ten behoeve van oplevering voor een zogenaamd ‘opleverdossier’ te zorgen.

Belangrijk is dat het opleverdossier niet hetzelfde is als het ‘dossier bevoegd gezag’ dat de initiatiefnemer van een bouwwerk moet opleveren aan de (veelal) gemeente, zodat de gemeente kan controleren of het bouwwerk is gerealiseerd conform de wettelijke normen. Bij dat ‘dossier bevoegd gezag’ dient ook een verklaring van de kwaliteitsborger te zitten dat het gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat het bouwwerk conform de wettelijke normen is gebouwd. Maar wat is het ‘opleverdossier’ dan wel?

Het opleverdossier

Artikel 7:757a van het Burgerlijk Wetboek regelt de verplichting van het zogenaamde ‘opleverdossier’. Het artikel bepaalt:

‘In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in artikel 758 lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval:

1. tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
2. gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.’

Dit ‘opleverdossier’ wordt in de bouwpraktijk ook wel het consumentendossier genoemd, maar dat wekt enige verwarring. Immers, de verplichting geldt voor alle gevallen van aanneming van een bouwwerk en is niet beperkt tot overeenkomsten met particuliere opdrachtgevers. Daarom spreken wij liever van een opleverdossier.

Allereerst is van belang dat van deze wettelijke bepaling dat een opleverdossier door de aannemer moet worden verstrekt, kan worden afgeweken. Er is géén beperking op het contractueel afwijken, ook niet ten aanzien van een particuliere opdrachtgever. Ofwel, partijen hebben de vrijheid om zelf afspraken te maken over een mogelijk opleverdossier en over welke inhoud dat dossier dan zou moeten kennen.

Daarnaast geldt de verplichting tot het overleggen van een opleverdossier alleen in geval van aanneming van een bouwwerk. Is er sprake van een andersoortige overeenkomst van aanneming, bijvoorbeeld het stomen van kleding, dan geldt deze bepaling niet.

Zijn partijen contractueel niet anders overeengekomen, dan overlegt aannemer een opleverdossier bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Dit hoeft niet hetzelfde moment te zijn als de oplevering. Dat moment kan soms wel enkele weken later liggen. Het opleverdossier zal in ieder geval wel vóór de oplevering aangeleverd moeten worden, nu het moment van ‘kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd’ het peilmoment is.

De regeling bepaalt verder dat in het opleverdossier in ieder geval tekeningen en berekeningen zitten met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties. Daarnaast dient het een beschrijving te bevatten van de toegepaste materialen en installaties, alsook de gebruiksfuncties van het bouwwerk. Ten slotte zal de aannemer in het opleverdossier ook gegevens en bescheiden moeten opnemen die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk. De idee achter de wettelijke regeling is om aannemers te stimuleren een bouwwerk op te leveren zonder gebreken, maar ook om te zorgen dat opdrachtgevers over relevante informatie beschikken die voor het gebruik, onderhoud en eventuele toekomstige aanpassingen van het bouwwerk nuttig kunnen zijn. Echter, het opleveren van een opleverdossier maakt nog niet dat de aansprakelijkheid van de aannemer voor (verborgen) gebreken verdwijnt. Voor meer informatie over de aansprakelijkheid van de aannemer verwijzen we naar ons blog I.

Het staat partijen, als hiervoor uiteengezet, vrij om andere of aanvullende afspraken te maken over de inhoud van het opleverdossier. Het doel van het opleverdossier is immers dat een ‘volledig inzicht’ wordt gegeven in de nakoming van de aanneemovereenkomst. Onduidelijk is echter wanneer daar sprake van is. Het kan dus zo zijn dat de aannemer wel de in artikel 7:757a BW genoemde gegevens overlegt, maar in de specifieke omstandigheden toch nog geen sprake is van ‘volledig inzicht in de nakoming van de overeenkomst’. Hoe deze verplichting in de praktijk uitwerkt, is dus nog niet helemaal duidelijk en zal in rechtspraak helderder gemaakt moeten worden.

De wet bepaalt niet ‘hoe’ het opleverdossier moet worden verstrekt. Dat betekent dat de aannemer een papieren dossier kan aanleveren, maar ook is een digitale vorm mogelijk.

Professionele partijen weten veelal wel wat ze willen verwachten aan informatie en documentatie en maken hierover, al dan niet via hun juridisch adviseurs, afspraken bij het aangaan van de overeenkomst.

Voor particuliere opdrachtgevers kan dat anders liggen. Ook de brancheorganisaties van de aannemers zelf vonden de wettelijke regel niet altijd even helder. Op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is vervolgens samen met de bouwwereld en de consumentenorganisaties gewerkt aan een praktijkrichtlijn (NEN – Nederlandse Praktijkrichtlijn NPR 8092). Deze praktijkrichtlijn kan houvast bieden bij het maken van afspraken om te komen tot een goed opleverdossier voor particuliere opdrachtgevers. U kunt deze praktijkrichtlijn vinden via deze link https://www.nen.nl/consumentendossier.

Maar moet een aannemer in een project dat al voor 1 januari 2024 is gestart ook een opleverdossier aanleveren? Partijen maakten toen immers afspraken nog voordat de wettelijke regeling in werking is getreden. Voor dit soort situaties is een speciale overgangsregeling vastgesteld. Het opleverdossier hoeft niet te worden overgelegd als het ziet op overeenkomsten van aanneming van werk die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van artikel 7:757a B.W., dus voor 1 januari 2024.

Heeft u na het lezen van dit of de eerdere blogs in deze serie vragen of juridische bijstand nodig? Neem contact op met Petra Lindhout of Erwin den Hartog van ons kantoor.